作者:子非鱼


(相关资料图)

01

疯狂救市开始了

当我们还执着于成交量涨跌时,新一轮疯狂托底楼市,其实早就开始了。

有机构统计,截止到5月15日,今年约有150城优化调整楼市政策230余次,包含优化公积金贷款政策、实行购房补贴、下调房贷利率、放松限购限售、推行二手房“带押过户”、降低商贷首付比例、放松落户等多个方面。

比如放松限购,三月份以来就有厦门、沈阳、郑州、杭州、合肥等城市。

比如带押过户,去年由珠海率先发起,到2023年才全面展开。中指院数据显示,截至2023年4月15日,全国共有145座城市推行“带押过户”,包括北京、广州、南京、深圳、武汉和成都等重点一二线城市。

所谓带押过户,就是在二手房交易中,卖方持有不动产不解除抵押直接办理过户,将不动产的所有权转移至买方。这一程序的好处是,能够节约时间和成本。

比如团购。澎湃新闻披露,今年以来有20个城市发布了支持团购买房的活动,就是团购打折。

但是苦于很多城市都有“限跌令”限制,折扣其实很难有诱惑力。

不过惠州的开发商还是有胆魄。

看到有关惠州楼市的一个报道,因为惠州新房最低只能打7折,所以开发商只能选择赠送首付的方式来降价让利。

这种方式,在很多城市都不被允许,比如上周登上热搜的昆山,7折就被处罚了。

但是惠州一直为了楼市所谓的“健康发展都睁一只眼闭一只眼,毕竟房子没卖出去,开发商压力大,领导班子压力更大!所以即使打到7折再送20%,也相当于最低折扣是5折。

02

托底无果

以上这些事情,不是最近发生的,而是进入2023年以来一直在发生。

可见,哪怕是在一季度上演的小阳春期间,很多城市也有比较清醒的认识,知道这种短暂的躁动不可持续,知道这一波集中释放的需求消耗完之后,会重新回归冷清。

所以才想利用这波行情,进行放松,扩大成交成果。

但是,显然所有的招数都没有用。透过机构、国家统计局、央行发布的投资、成交与房贷数据来看,显然这些招数都无果。

机构在5月初发布数据显示,百强房企4月份实现销售操盘金额5665.4亿元,单月业绩环比降低14.4%。

从城市角度来看,武汉新房成交跌幅最大。

4月份武汉新房成交了7487套,相比于3月份的下跌了49%,也即成交量环比腰斩了。

制图:城市财经;数据:武汉住建局

更能反映市场冷暖的二手房成交量情况如下。

北京4月份二手房网签13928套,环比下降了40.5%。

上海二手房成交量4月份不到1.8万套,相比于3月份的2.4万套环比下降了26%,比2月份的1.9万套还要低。

广州4月份二手房成交量(自助网签+中介网签)10500套,相比于3月份的12260套,环比下跌了14.36%。下辖的11个区全线下跌。

深圳二手房4月网签3744套,相比于3月份的4943套环比下跌了24%。

深圳5月份1至15日,二手房网签量才1189套,5月份能否维持在2000套,都是个大问号。

南京二手房成交量,4月份环比下跌了13%。

展开救市的杭州,二手房再次跌破万套,只有7635套,环比下跌29.5%。

至于武汉,苏州、厦门、重庆、成都、宁波等强二线城市,无一例外,都转跌了。

5月16日,国家统计局披露数据显示,4月份房地产投资增速跌幅继续扩大。

来源:国家统计局

央行披露的4月份房贷数据显示,4月份房贷不仅是增量减少,而且是增量直接为负数。

制图:城市财经;数据:央行

在前两篇文章中,我解释过,一般来说,房贷无论怎么也可能为负数。

因为市场行情那么再差,也会有成交,只要有成交,就会有房贷增加。

4月份楼市成交量下跌,我们的心理预期顶多是房贷增量不如3月份而已,3月份房贷增加了6348亿元,4月份可能就增加个4000多亿,但没想到增量是负数,减少了1156亿元。

房贷负增长,再结合存款下降之下,反映消费的CPI增速创26个月来新低,逼近临界点。唯有一个解释合理:

还贷规模比贷款规模还要大。

结合国家统计局5月16日披露的个人按揭贷款数据,其实我们可以不精确地计算一下提前还贷的规模。

国家统计局披露,1至4月份个人按揭贷款8222亿元,一季度个人按揭贷款6188亿元,那4月份单月的按揭贷款则是2034亿元。

来源:国家统计局

而央行披露的4月份房贷增量是-1156亿元,也就是说,粗略计算提前还贷规模为3190亿元。

还的比贷的还多,增量自然就是负数。

03

救市仍会继续

从深圳5月前半个月新房与二手房网签量来看,新房住宅半个月才网签1351套,二手房半月才网签1189套。

而4月份深圳的新房网签量3505套,二手房网签3744套。这意味着,深圳5月份的成交量还会继续下跌,二手房很有可能再次进入低水平的两千多套。

同样的,广州4月份新房网签7828套,而5月前半个月才网签了3482套。

佛山4月份新房与二手房各网签了4964套、5745套,5月前半个月都不足4月份的一半,尤其是二手房。

东莞4月份新房网签2149套,二手房网签3219套,但5月份前半个月新房网签只有924套,二手房网签1340套。

考虑到前半月有五一假期因素,后半月可能会略多一点,但环比下跌的趋势可能很难改变。

从珠三角四强城市深圳、广州、佛山、东莞的情况来看,在4月份已经下跌的基础上,5月份的成交量还会进一步下跌。

珠三角尚且如此,其他地方又岂能好得了。

以这种情况来看,新一轮自上而下的救市大招可能正在酝酿之中。

但去年的全面救市和今年的150个城市出台230余次措施也没能产生什么效果来看。

救市落空,根本逻辑在于收入和就业没有复苏之下的预期、信心缺失。

没有收入和就业预期,一切都是空中楼阁,一切都不牢靠。所以,想要改变趋势,唯有提升民众的收入,稳定大众的就业,才能改变预期和信心。

人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变,这些因素综合影响下,中心城市在一季度短暂停歇后,新一轮挤泡沫大幕,已经拉开。

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