房企积极抢占五一黄金周，万科今年的动作猛，假期前半个月，已经在微信朋友圈展开广告攻势，高调预热在广州“三盘齐发”的信息。

这三个楼盘分别是金域曦府、瑧园、朗庭，彼此相距数百米，属于荔湾区的“万汇天地”，均价在5.5万元/㎡以上。

2021年开盘的金域曦府，累计吸金已超140亿元，销售进入尾声之际，瑧园、朗庭乘胜追击，一个选在4月29日开盘，一个在5月1日开放样板间，抓紧销售。

(资料图片仅供参考)

在瑧园开盘前两天，记者看到售楼处已有不少客户前来看房。“瑧园首开2栋货量约200多套，被提前预选的已经有100多套。”销售人员表示。

开盘当天，瑧园积极促销，在平日的普惠、签约折扣之外，再打97折，看房现场人头攒动。对外宣发的海报显示，瑧园首开达到12亿元。

5月4日，万科公布，五一期间，万汇天地的成交金额达20亿元。

把握楼市旺季，万科全力冲刺。

配套成熟

万汇天地所在地块，位于广州荔湾区花地湾，原属于广东国际信托投资公司，后来因债务危机，近千亩地块闲置了30年。

2017年，万科豪掷551亿元拿下“广信资产包”，涉及广州主城核心区域17宗未开发土地，其中最核心的就是花地湾板块，包括11宗地。

金域曦府是万科在花地湾开发的第一个住宅项目，建面72-110㎡二至三房，3梯6户，最高46层，一共3096户。

面向刚需人群，金域曦府一套总价400万至800万元，甫一入市就成为荔湾区网红盘，跻身广州新房销售前五名。

在克尔瑞榜单中，今年1至3月，金域曦府在广州销售金额排名第三位，卖了17.3亿元。

广州市住房和城乡建设局网站显示，该楼盘目前已网签2591套，去化超83%。

相隔数百米的瑧园，是42至48层的超高楼层，一共7栋，约1400套房，整体货值预计超百亿。首推2栋主打大户型，是建面约110-141㎡的三四房。

该项目地处荔湾老城区，三个楼盘的共同优势，在于交通便利，周边多条地铁在运营，教育、医疗等资源配套成熟。

区别在于，瑧园主要面向改善人群，交付标准高，得房率高，且全南向，部分户型可望一线滨水公园景观；曦府面向刚改人群；朗庭则位于TOD综合体旁，享受空中花园、商业体的配套。

在项目两公里范围内，商业包括在建的太古汇、华润万象城，以及即将开业的星河COCO Park、已签约的山姆会员店等。

花地湾本身也有商业配套，根据规划，这里将建设一个约18万平方米的TOD商业综合体。

记者在现场看到，该商业地块已经动工，还未有明确开业时间表。据项目销售人员称，花地湾板块整体配套完全兑现，需要大概10年时间。

楼盘短板

“万科的这三个盘，能享受它的配套，高密度的硬伤也很明显。”一位中介人士提到。

首先，小区容积率高达7.83，加上超高层设计，可能会带来压抑感。而小区内部，金域曦府和瑧园的绿化率分别只有25%、35%，公共活动空间、园林打造方面受限。

其次，是产权缩水问题。项目产权从1998年开始算起，目前已缩水25年，到交楼时产权只剩下43年，到期后业主需补交地价。

另外，万科在小区内配建了省实荔湾学校花地湾校区，在记者探盘时，万科置业顾问把“九年一贯制”作为宣传卖点，但话术中未提“直升”，而是承诺“业主优先”。

具体到三个盘，也有各自短板。

金域曦府最大的问题是噪音，“小区几乎被公路包围，噪音大。”一位看过盘的市民表示。

瑧园首层及夹层为公共厕所，周边楼还有有垃圾房规划，低楼层可能会有影响。朗庭的东侧有一个消防站，出警时可能会有噪音。

项目销售人员称，目前125㎡的货量少，仅剩下少数几层单位，110㎡剩下单位多位于40层以上单，141㎡的货量比较充足。

除了上述三个楼盘，销售人员称，万科在花地湾板块后续将有多个住宅项目推出。

存量开发

2022年年报显示，万科在广州共有23个项目，2023年的开发重点是，广信资产包以及早期介入的旧改项目。

广信资产包在2022年开工45.17万㎡，截至年末仍有土地储备134.12万㎡。

2023年，万科计划新开工32.61万㎡，竣工面积21.41万㎡，整体消化完，仍需要较长周期。

除了花地湾的三个新盘，位于白云区的万科·瑧山府、越秀区的万科·瑧樾府，同样来自广信资产包，二者均为小体量项目，约300多套房，预计近期开盘。

在旧改方面，万科的白云金域悦府、万科城市之光、黄埔新城等，以大盘为主，均已入市，去化速度较快。

2021年底开盘的城市之光，均价5.5万元/㎡，中指研究院统计的数据显示，开盘至今年3月，该项目累计销售了超180亿元。今年5 月加推最后一栋，进入清盘阶段。

接力的万科黄埔新城，2022年7月首次开盘，单价最低 2.7万/㎡起，首开当晚卖了1000多套。

今年3月中，项目加推新组团，单价3.4万/㎡，开盘当天推售400多套产品，去化率达到90%。

克而瑞的数据显示，2022年万科在广州的销售额为230亿元，约占总销售额的5.5%。

在广州排名第三位，前两名是越秀、保利。业绩贡献主力主要是城市之光、金域曦府、黄埔新城。

（实习生魏静哲对本文亦有贡献）

（文章来源：21世纪经济报道）