2 月社融数据引发市场对宽信用的担忧。期待已久的地产,至今未见企稳。2 月社融数据引发市场关注的是居民中长期贷款,直观读数录得-459 亿元。这是迄今为止历史最低月度融资,也是历史上月度融资首次为负。
居民中长贷代表了最具韧性的那部分地产需求,所以居民中长贷可视为地产需求景气度的关键信号。这次居民中长贷超预期走低,预示了当前地产依然孱弱。
环顾其他环节的地产指标,指标读数无一例外都处于历史极低水平。
运营方面,销售同比增速滑落出历史正常区间,几乎与2008 年金融危机时期相当。
土拍方面,流拍率与金融危机时期相当,土地溢价率已经触及历史新低。
融资方面,2020 年下半年以来,房地产企业信用债净融资额持续为负,是2016 年以来最孱弱的融资表现,同时海外美元债发行规模也开始锐减。
评估本轮地产“底”的意图
上周两会释放明确的稳增长信号,我们理解5.5%左右的GDP 增速目标,几乎宣告今年必须要稳地产。地产稳,方能经济稳,GDP 增速才更有可能保证在5.5%左右。
市场对以下问题仍颇有疑虑:本轮地产能够弱到什么程度?中国是否可以让放任地产下滑,依然能够达到5.5%的GDP 增速?
这需要我们做出精细测算,估测本轮中国地产下滑的“底”。所谓地产“底”,是指在没有任何政策对冲下,任凭地产自由下滑所能下降的极值,也就时中国地产投资的极端值。
去年四季度以来市场已经陆续见证地产政策有序打开,预计本文测算得到的地产“底”大概率是理论极值,现实中不一定能够兑现。估测理论极值的意义在于,它可以让我们清晰感知到本轮地产下行的具体压力。
只有得到本轮地产下滑的极端值,我们才能够进一步获知,当下中国经济能否承受一轮极端的地产下滑。这个问题的另一面,也是市场一直热议的话题,今年经济增长,可不可以任由地产“缺位”。
本文重在测算本轮地产下行的极端值。至于本轮地产探底过程中,会对经济带来哪些具体影响,我们将在后续文章中进一步评估分析。
中国本轮地产投资“底”,可能在-20%到-10%
本轮地产下滑始于去年下半年,推算今年地产下滑趋势,最具参考价值的时间段是2021 年下半年。撇去细节,我们估测本轮地产下滑幅度,核心思路是以土地出让金(财政部口径指标)推算土地购置费用(地产行业口径指标),再利用土地购置费,按比例(较为稳健)推算得到土地投资完成额。
测算结果显示,若2022 年房地产按2021 年下半年状态持续下滑,则全年录得房地产开发投资完成额同比可能落在-20%~-10%区间。这意味着当下中国地产可能正在经历着历史最低迷时期。这种低迷的状态可用四个“最”来总结:
地产指标读数下滑最快;目前地产指标读数下滑幅度最大且下行的持续时间最长;若放任地产下行,2022 年中国地产投资将触摸历史最低增速(-20%~-10%)。
风险提示:疫情发展超预期;经济趋势超预期;稳地产政策不及预期。
(文章来源:民生证券)