2022年，上海全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造，未来重点将转向城中村改造和旧住房成套改造，正式打响“两旧一村”改造攻坚战。上海市政协委员、易居企业集团CEO丁祖昱建议，需要统筹好政府、企业、民众三个群体，算好城市更新经济、社会两本大账，引导房地产行业向新发展模式平稳过渡。

《中国经营报》记者了解到，目前，城市更新项目大多属于“难啃的骨头”，较多涉及风貌保护、产业升级等内容，导致项目附带有高比例的保护保留建筑、产业引入门槛、落税指标等开发限制条件，压缩了企业可开发、可变现的空间。

为此，丁祖昱提出了以下3条建议：

(相关资料图)

一是专注增量和存量的双轨发展，推动开发模式和运营模式双向并行。规划在注重“增量”空间的同时，也要基于“存量”考虑资产盘活问题，提升规划落地性。

丁祖昱指出，在城市更新规划中，叠加产品图层和经济图层，给出鼓励更新的参考方向，评估增值空间，增强企业和政府对更新项目的整体把握，以便政府配套政策制定和土地合理定价。把“开发+销售”和“开发+运营”的更新模式相结合，在保障项目经济可行的基础上，推动房地产业践行“留改拆”为主线的城市更新，走可持续发展道路。

二是因“项”施策，加大政策配套支持力度。涉及“两旧一村”、零星更新等内容的城市更新项目，面临地理位置偏远、改造经济效益低、社会资本进驻意愿不足等多种问题。

在丁祖昱看来，一方面，需要政府敢于突破，主动求变，进一步放开政策层面的刚性认定指标，拓宽项目审批通道；建立城市更新方案的市区协同审批机制，压缩企业时间成本；动态更新规划方案，放开部分规划约束指标等；另一方面，需要强化多部门协作，灵活运用用地性质转换、容积率突破等鼓励措施，让利、便利于企业，提升市场化机构参与积极性，切实增强城市更新项目的可行性。

三是优化金融政策供给，协助企业降本增效。拓宽金融扶持渠道，针对紧迫的更新项目和优质的统筹主体，给予城市更新专项贷款、城市更新地方债等支持；对于侧重民生改善、风貌保护、产业升级等长远利益考虑的更新片区，进一步加大各级各类财政补贴扶持力度；对于保留保护建筑比例高、重点产业升级、社会效益凸显的项目，加大贴息力度，取消贴息最长时间限制，协助社会资本积极、高效地开展城市更新工作。

“上海城市更新正在步入‘提质增效’的关键时期，下阶段需要政府通过政策创新、模式创新，增强城市更新配套制度供给，协助企业共同算好更新账，推动房地产行业转型发展，让上海这座城市的未来更加美好。”丁祖昱说。

与此同时，丁祖昱还将目光聚焦到了上海市普通住宅的认定标准。

记者注意到，2014年11月13日，上海市房管局等四部门出台的《关于调整本市普通住房标准的通知》中规定，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足三个条件：房屋需为五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格需低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

“上海市普通住宅认定标准首次是在2012年制定的，仅在2014年做过一次动态调整，至今已有长达9年时间未做改变，但上海房价在这9年内已经有了较大幅度变化。”在丁祖昱看来，这导致在房屋交易过程中产生的税费，大多要按照非普通住宅去缴纳，增加了交易双方的实际成本。

因此，丁祖昱建议，上海市普通住宅标准可以根据房价水平每年动态调整，进一步放宽普通住宅标准，释放更多刚性需求。

（文章来源：中国经营网）