近期,有业主对《华夏时报》记者反映,涿州“华远?海蓝城”项目售价与备案价相差悬殊,购房者花150万买房,网签时发现备案价仅有92万,售价高出备案价1/3以上。


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《华夏时报》记者调查发现,开发商通过签署“补充协议”,将网签价与售价之间的差额以“增加房价款”名义体现。华远地产接受《华夏时报》记者采访时解释:“网签时涿州建委是不看补充协议的,故网签价格会与实际购买价格不一致。”

售价超出备案价的部分应退还业主吗?北京知名律师彭艳军表示“未必”。涿州市场监督管理局价格科表示,因未“明码标价”,已对售楼处处罚,并责令整顿,但“补充协议”仍然有效。

价格科工作人员还对《华夏时报》记者表示,除华远?海蓝城项目外,也有其他几个项目的售价高出备案价,此前,已有业主民事诉讼,但从历史案例的判决结果来看,业主的请求多被驳回。

售价高出备案价1/3以上

2020年初,梅夕(化名)花约150万购买了河北“涿州华远海蓝和光小区”(涿州华远?海蓝城)一套精装修的新房。几个月后,为新房办理网签手续时,梅夕突然发现,所购新房的备案总价只有92万。梅夕疑惑,为何网签备案价和实际购房价如此悬殊,“缺席”的58万哪去了?

据梅夕介绍,所购新房约16500元/平米,但网签时,她突然发现,该房源只有10000元/平米。梅夕告诉记者,还有不少业主的情况与之相同,实际购房价要比网签价高出一大截。

为何会出现这种情况?

公开信息显示,华远?海蓝城是产权70年的普通住宅,距涿州高铁东站约900米。开发商系涿州市盛丰和华房地产开发有限公司,由北京市华远置业有限公司全资持股,后者由华远地产股份有限公司(下称“华远地产”)全资持股。

《华夏时报》记者自梅夕与开发商签署的《商品房买卖合同(预售)补充协议》(下称“《补充协议》”)了解到,2020年上半年,梅夕和开发商办理了《商品房买卖合同》及补充协议的网签手续,买卖合同约定的房价款为92万。

值得注意的是,《补充协议》还提到,双方达成如下协议:买卖合同中约定的房价款总额变更为约150万,其中“增加房价款”金额约58万。

梅夕称,除签署《商品房买卖合同(预售)补充协议》和网签合同外,此前还签过一份“订单”,曾缴过5万元定金,除此之外,未签过其他协议。

据梅夕向《华夏时报》记者出示的一份购房时由销售人员为其计算的房价明细,可以看到,梅夕所购房源总价170多万,优惠后160多万,在优惠的基础上,新房又打9.1折,折后总价约150万。

而记者注意到,该份手写明细中,出现了“溢价”两字,“溢价”部分约58万。据此推断,“溢价”就是《补充协议》中的“增加房价款”,也正是网签合同中缺席的58万。

对于此事,华远地产在接受《华夏时报》记者采访时表示:“我司与业主签署了《商品房买卖合同》及补充协议,补充协议构成买卖合同不可分割的组成部分,与买卖合同具有同等法律效力,业主对其购买房屋的总价款予以认可。但网签时涿州建委是不看补充协议的,故网签价格会与实际购买价格不一致。”

《补充协议》的玄机

为何要签署一份建委看不到的《补充协议》?

涿州市住建局执法科对《华夏时报》记者表示,“此事其实不归属住建局管理,应是市场管理局解答。他们(涿州市场监督管理局)认为《补充协议》是双方真实意思的表达,不过,企业也有问题,是在规避备案价。”

售价远超备案价,合规吗?涿州市场管理局价格科工作人员对《华夏时报》记者表示,“这应咨询住建局。”该工作人员还表示,“双方属市场交易行为,所签订的网签合同和《补充协议》具有法律效力,有异议的购房者还可以通过民事诉讼解决。”

涿州市场监督管理局价格科工作人员还分析道,“从市场管理局角度,备案价格不在河北省定价目录中,不是政府定价,也非政府指导价,所以我们不以备案价为基准,处罚他(因为)超出备案价,我们没有相关的法律依据。”

购房人士梅夕表示将通过法律途径维权,而梅夕打赢官司的概率有多大?《华夏时报》记者自涿州市场管理局价格科获悉,历史上这种情况,业主的请求多被法院驳回了。

此外,据涿州市场管理局价格科工作人员介绍,售价超出备案价的模式,不只一家企业是如此情况。该工作人员表示,“其他项目的业主也有采取民事诉讼的,还有业主诉讼至(河北)省高院,但若干判决显示,法院多将业主的请求驳回了。法院认为,业主具有完全民事行为能力,双方是真实意思表达。”

在购房者看来,开发商售价高出备案价的部分应退还。那么,法律人士观点如何呢?

《华夏时报》记者注意到,2020年5月,北京市鑫诺律师事务所律师王树德曾对开发商超出备案价售房,做出态度明确的分析。王树德表示,有人认为商品房价格属于市场调节价,开发商想卖多少卖多少,这是错误的。

王树德分析,商品房价格确实属于市场调节价,但市场调节价以及商品房价格,同样要受到约束。其中,价格法规定要“明码标价”。同时,国家发改委对“明码标价”进行过解释:商品房售价务必和备案价一致,否则就属于价格违法,开发商应该退回多收的房款。

7月6日,王树德在接受《华夏时报》记者采访时进一步说明,“法律规定和审判实践有些脱节,但超出备案价销售商品房属于价格违法,法律依据非常明确。”

7月6日,知名律师彭艳军对《华夏时报》记者表示,双方签订的《补充协议》是否有效,开发商对于售价高出备案价的部分是否必然要退,要具体情况具体分析。“价格法”属于对“市场价格”进行管理的法律,并非直接认定《补充协议》是否有效的依据。事实上,超出备案价售房的行为是否属于违反法律的强制性规定,在实践中尚有争议。在实践中,尽管售价远超备案价,但若是交易双方真实意思表示,且已实际履行,这种情况下,购房人“要求退款”不一定会得到法院支持。

涿州市场管理局价格科工作人员表示,“已做过处罚,处罚的是(华远?海蓝城)没有明码标价。”但具体处罚金额,该工作人员未告知。记者通过相关行政处罚网站检索开发商名称亦未有结果。涿州市场管理局价格科另一位工作人员透露,“处罚的是售楼处,不是开发商。”

“增加房价款”是什么钱?

最初,梅夕推测,所谓“增加房价款”可能是开发商装修的成本,因为她所购买的房屋是精装修。但仔细推敲,梅夕又认为这并不符合逻辑,装修单价达到6500元/平米,甚至超过网签单价的六成,未免太高了。

梅夕介绍,目前已有不少业主通过多种方式找开发商协调,而下个月她也将收房。那么,开发商是否会通过升级装修来对业主进行“弥补”?能在多大程度上弥补?这个问题,目前无法确定。

梅夕购买的一期新房带精装修,但据梅夕介绍,网签合同并没有说明该房源是带精装修的。此外,梅夕称,目前二期在售的新房是毛坯房,价格约10000元/平米。

华远地产在接受《华夏时报》记者采访时表示,涿州华远·海蓝城项目分两个地块,分两期开发。一期总计1638套商品房,二期总计1818套商品房。在售的所有楼栋均取得商品房预售许可证,且五证齐全,全部在正常销售中。目前主推的户型是116㎡及93㎡户型,均价10244元/㎡。

有华远?海蓝城相关销售人士透露,华远?海蓝城一期售价高的原因是因为拿地价格比较高,此外,一期也带装修。涿州市住建局执法科也表示,开发商一期拿地价较高。

梅夕称其始终想搞明白这58万到底是什么钱,曾多次尝试咨询华远?海蓝城的销售人士,不过,对方始终未有详细说明。但今年4月中旬,开发商曾对业主做出了书面说明。

根据开发商说明:关于“溢价款”,无法律依据予以退还。此外,其还表示,因市场因素导致后续销售房屋确不具备精装条件。

(文章来源:华夏时报)

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