在“第三支箭”落地满7个月之际，A股上市房企股权融资落地消息接连传来，一扫市场“推进缓慢”言论，进度明显加快。
继6月16日“第三支箭”首单在实操层面正式落地——招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金的申请获证监会注册生效后，6月27日，沪市房企保利发展、大名城及深市房企中交地产、福星股份也相继发布公告称，定增申请获证监会同意注册批复。至此，已有5家上市房企股权融资事项走完全部审核、注册流程，即将步入发行募资阶段。
业内人士普遍认为，接连多单房企股权融资项目实质性落地，有助于提振行业整体信心。可以预期的是，在政策支持和加快推进下，未来将有更多优质房企有望通过定增获得融资支持，持续向好的融资环境也有助于推动房企向新发展模式过渡，助力行业转型与稳定发展。
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融资端环境逐步好转，但对开发商而言，销售回款对于改善内部资金流动性更加重要。德邦证券建筑建材首席分析师闫广认为，这也将影响房企前端拿地和开发投资表现，地产行业后续或需力度更大的扶持政策。
在长江证券首席经济学家伍戈看来，开发商的信心固然有待恢复，但更根本性的问题或许是：作为终端需求，老百姓的购房预期是否出现显著改变。
已有五单定增项目获准注册
从定增方案来看，招商蛇口、保利发展、大名城、中交地产、福星股份5家房企拟募资额分别不超过85亿元、125亿元、25.5亿元、35亿元、13.41亿元，预计合计募资规模约284亿元。
招商蛇口发布的公告显示，其拟以发行股份方式购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，资产购买拟发行金额约89.28亿元；同时拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金不超过85亿元。
从募集资金用途来看，其中，43亿元用于其位于上海、南京、重庆、合肥等地存量涉房项目后续建设及交付；42亿元用于公司补充流动资金和偿还债务，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。其余4单获准注册的定增项目在募资投向上也保持了大方向上的一致，除补充流动资金外，资金均打算投向棚户区改造项目或“保交楼、保民生”项目。
具体而言，在扣除发行费用后，保利发展拟将资金投入广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目，其余15亿元用于补充流动资金；大名城拟将资金投入大名城映云间等5个房地产开发项目及补充流动资金，5个房地产开发项目相关土地出让合同均约定了在出让土地范围内配套建设不少于建筑面积5%的保障性住房，并在建成后无偿移交给所属区域住房保障机构或公共租赁住房运营机构；中交地产拟将资金投入位于长沙、郑州、武汉等5个城市的5个住宅项目，其余10.5亿元用于补充流动资金；福星股份拟将资金投入两个红桥城项目及补充流动资金。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，定增计划有助于这些房企增厚资本金、降低杠杆率，进一步优化资产负债表，改善现金流表现，也有助于其拓展加杠杆的空间，注入更多优质资产，增强经营实力。
更多房企加快推进股权融资
自证监会发布支持房地产平稳健康发展相关政策以来，A股上市房企积极响应，除前述5家外，还有更多企业正紧密筹划相关定增事宜。
《金融时报》记者根据Wind数据统计，截至6月28日，还有17家A股上市房企发布了定增预案，除金科股份尚未确定募资额外，其余16家拟募资额约合618亿元；此外，华侨城A发布定向发行可转债预案，拟募资88亿元。从募集资金用途来看，项目建设成为各家房企最大的拟投向领域，其余部分或用于补充流动资金，或用于偿还金融机构借款。
其中，陆家嘴定增申请已获交易所审核通过；西藏城投、外高桥、中南建设、万科A、华发股份、荣盛发展6家房企定增申请已获交易所受理，正处于问询环节，待交易所审核，并获得证监会作出同意注册的决定后方可实施；其余10家方案进度或处于董事会通过阶段，或处于股东大会通过阶段。
值得一提的是，除前述正式公告增发计划的房企外，另有ST世茂、新湖中宝、华夏幸福、冠城大通、绿地控股、渝开发6家上市房企也在推进定增相关事宜。不过这6家企业拟筹划非公开发行股票的提示性公告，发布时间大多为去年11月至12月，即房企股权融资“松绑”后的不久。截至目前，关于定增事项前述企业再未更新过任何新进展。
对即将进入发行阶段的5家获批房企而言，也同样存在不确定性。不容忽视的是，尽管有关部门加速推进房企融资事宜，支持政策已实质性落地，但最终募资效果如何尚难断言。“当前房地产市场仍处在弱复苏进程中，从中长期来看，新房增量市场空间有限，房企需向新发展模式转型，行业处在新旧发展模式的转换期，因此，投资人对房地产行业存在较多顾虑，定增计划能否募资成功仍是未知数。”刘水表示，此外，当前上市房企估值普遍走低，也削弱了定增计划对原股东的吸引力。
政策应从供需两端发力
当前，正是上半年经济冲刺的关键时刻。分析人士表示，房地产供需两端优化政策需要协调发力并尽快落实到位，只有促进房地产销售好转，才能推动市场信心恢复，进而带动房地产投资改善。
国家统计局数据显示，2023年1月至5月，全国房地产开发投资4.57万亿元，累计同比下降7.2%，降幅较2023年1月至4月扩大1.0个百分点。同时，2023年1月至5月，商品房销售面积、房屋新开工面积和施工面积等均累计同比下降，且降幅较今年前4个月均有不同程度的扩大。
闫广认为，5月地产前端开发投资金额和新开工面积同比降幅进一步扩大，主要原因或因开发商尤其是民营开发企业资金链依然紧张。5月房企主要融资来源的国内贷款、利用外资和自筹资金同比降幅均进一步扩大，房企依靠销售端个人按揭贷款和定金预收款增长回血，补充融资端资金来源下降带来的流动性缺口。
“在‘保交楼’、地产融资改善等政策支持下，地产竣工成为新开工、施工、竣工面积中唯一保持同比增速扩大的环节。”闫广进一步表示，然而，销售面积维持负增长趋势，需求不振依然为地产修复主要制约因素之一，因此，市场预期后续或有必要出台需求提振政策，支持地产后续修复进程。
近期，货币政策端存款、逆回购、SLF、MLF、LPR等利率逐步下调，需求端青岛、临沂等多地出台楼市支持政策，融资端支持也有望加速推进。不过，在此背景下，伍戈表示，利率下行并没引致地产大幅改善，加之二手房挂牌量增加，或表明老百姓的购房预期已不如从前。居民资产负债表的受损，能在很大程度上解释利率无法解释的销售低迷。资产负债表修复是缓慢过程，取决于居民收支结构的调整。
在民生证券首席宏观分析师周君芝看来，本轮地产压力更多来自收入预期和房价预期转弱。短期地产政策或有三个着力点：一是降息维持居民部门资产负债表稳定；二是关注高能级城市需求端政策放松的有效空间；三是有效激活国内地产需求。
（文章来源：金融时报）
