2月26日，《宁波市共有产权住房管理办法》(以下简称《办法》)正式施行。《办法》明确规定了购房家庭在住房、收入、社保、财产等方面的条件。

宁波市住房和城乡建设局相关负责人表示，《办法》作为宁波市加强住房保障制度顶层设计的落地政策，具有重要的现实意义：一是有利于加快构建租购并举的住房保障制度；二是有利于缓解无房家庭购房支付压力，增加市民拥有产权住房机会；三是有利于财政资金循环利用，促进住房保障可持续发展；四是有利于抑制投资投机性购房需求，推动房地产市场平稳健康运行。

政策更具“市场化特色”

2021年12月，杭州就先一步发布了《杭州共有产权保障住房管理办法》。此次宁波推出的共有产权住房在不少细节上都与杭州有所不同。

在共有产权房筹建形式上，两地均有出让土地集中新建、既有房源转用这两种办法。而杭州第三种方式是划拨土地集中新建，宁波第三种方式则是商品房项目配建。

有不愿具名的业内人士告诉《证券日报》记者：“相较于杭州，宁波的第三种筹建方式，更具‘市场化特色’。这些年，各地方政府纷纷采用‘限地价，竞自持，竞配建’方式来推地，许多土拍触及熔断的项目，配建面积不少，老百姓也关心这部分房子用作何用。宁波的办法无疑就是盘活了这部分住房配建。又由于这部分房子由房企督造买单，所以也是替政府省下不少的费用开支。”

就上市交易来说，虽然两地都有10年的锁定期，但锁定期一满，杭州的政策是代持机构有优先购买权。宁波的政策则为家庭可增购后获得全部产权后上市转让；也可与代持机构按照各自产权份额上市转让，按份额分配房款。宁波“同股同权”方式，依然更有“市场化特征”。

在准入条件上，宁波市首次明确了申请人的收入限制比例，即要求家庭人均年可支配收入低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的150%。

政策对刚需市场影响几何？

由于共有产权住房具备购房者拥有产权的特性，且价格与普通刚需商品房基本接近，但在首付上有着更低的门槛，其客群与楼市中刚需项目的客群存在极大重合。那么《办法》的施行对宁波楼市刚需市场是否会有影响呢？

优淘城总裁薛建雄告诉《证券日报》记者：“共有产权住房主要解决中低端保障，对多层次供应和缓解中低收入人群的住房压力有很大帮助。由于供应量还很少，对市场短期影响有限。”

仁居智库创始人冯国亮在接受《证券日报》记者采访时表示：“宁波共有产权房个人持有60%-80%，给中低收入人群变相提供购房资金支持，购房门槛大幅降低。从其他城市的情况看，市场反馈差别很大，并不会出现明显供不应。除了房产本身，还要看所在的位置环境、交通配套，以及学区质量等，区位好的产品受欢迎，而区位差的则相对冷清。”

华星研策研究员丁赛赛、刘文怡认为，共有产权住房对于刚需型市场的影响有限，更谈不上冲击。目前宁波共有产权房只是在初始阶段，已成交的共有产权性质土地目前也仅1宗。如果未来共有产权房的供应量加大且四面开花的话，其影响力也不可同日而语了。

（文章来源：证券日报网）