资产欠配压力与交易规则放开下微观结构改善，银行、保险包括居民资金大幅涌入REITs 类长久期，稳定现金流、逆周期属性资产，形成年初的拔估值行情。年初REITs 大幅度上行后，现仍处第三阶段，宽幅震荡。我们在年度策略中提到“经济失速，宽货币下负债端膨胀扩容，向资产端宽信用传导仍待时间。货币宽松从预期到落地带来负债端膨胀扩容，而资产端仍受制于产业政策与信用风险”。

央行公布2 月金融数据，社融大幅低于市场预期显示融资疲弱，企业、居民中长期贷款成为主要拖累，宽信用仍待政策发力，宽货币预期再次升温，债市预期扭转，多头发力，本周最后一个交易日利率大幅下行。我们认为进一步实质性的宽松政策落地前，REITs 资产仍处宏观环境友好的甜蜜期，但受限于高估值风险，第三阶段高波动特征将继续体现。

REITs 市场本周继续向下调整，盐田港仓储物流REIT(-10.28%)领跌。本周(2022.3.7-2022.3.11)REITs 指数下跌，其中REITs 指数下跌(-6.67%)收于132.54 点，经营权REITs 指数下跌(-5.19%)收于128.93 点，产权REITs 指数下跌(-7.9%)收于135.55 点。本周平均涨幅为-4.51%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT(-10.28%)领跌。相对发行价来看，平均涨幅32.54%，其中，富国首创水务REIT(62.3%)、建信中关村产业园REIT(50.03%)和红土创新盐田港仓储物流REIT(43.13%)较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs 成交活跃度下降。本周11 只公募REITs 平均换手率2.15%，成交金额平均值2.63 亿元，成交量0.51 亿份；上周平均换手率3.08%，成交金额平均值3.73 亿元，成交量0.73 亿份。11 只公募REITs 周度成交金额为13.13 亿元，成交量为2.56 亿份，较此前一周环比变化(-29.52%)和(-30.25%)，对应上市以来历史分位水平分别为27.78%、27.78%；周度换手率为1.72%，对应上市以来历史分位水平为52.78%。

本周园区基础设施REITs 成交活跃。本周园区基础设施REITs 达成最大成交金额5.59 亿元，较此前一周环比下降(-30.57%)，生态环保、园区基础设施、交通基础设施和仓储物流REITs 本周成交金额分别为2.11、5.59、2.86 和2.56 亿元，较此前一周分别环比-42.31%、-30.57%、-7.51%和-32.78%，区间日均换手率分别为3.04%、2.47%、1.67%和1.86%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs 累计成交金额分别达124.5、60.71、96.15和91.38 亿元，累计成交量分别为33.96、8.05、8.62 和22.55 亿份。

本周生态环保与仓储物流REITs 估值较高，博时招商蛇口产业园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS 估值，截至2022.03.11，博时招商蛇口产业园REIT(REITs 估值3.11/ABS 估值3.01)、平安广州交投广河高速公路REIT(REITs 估值13.05/ABS 估值14.41)估值相对较低。

风险提示： REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

（文章来源：德邦证券）