2022 年货币宽松周期确定，受疫情扩散等外生因素影响，经济压力加大，房地产政策面临逐步放松。开年以来，中央多次会议强调稳增长，国内货币供给和社会融资规模增速加快，M2 和社会融资增速差收窄，新增住房贷款同比连续两个月为负值，2022 年3 月新增住房贷款为7539 亿元，同比下降23.79%，新增的流动性目前仍然淤积在金融体系内，还未传导到实体经济。3 月份新冠疫情再次爆发产生经济拖累，而房地产行业对于GDP的贡献在经济下行压力较大之时尤为突显，从历史经验来看，房地产政策发展的路径为：货币政策宽松→各地房地产政策逐步放松→中央定调放松房地产政策，目前国内正处于地方房地产政策放松阶段，后续迎来进一步放松的可能性较大。

房地产行情具有极强的政策引导性，头部房企跑出超额收益往往需要政策和基本面相互配合。观测以往出现的四轮房地产超额行情，行情期间，政策传导共性表现为：中央放松货币政策→地方房地产政策放松→房地产板块行情开始→房地产基本面修复或修复证伪→房地产政策收紧→房地产行情结束。

房地产迈入存量空间，行业内部格局头部效应显著。2008 年以来我国房地产增量放缓，伴随人口出生率下降和老龄化问题，房地产市场增速逐渐趋于饱和，行业从增量逐渐转入存量发展，2017 年-2021 年，龙头房企市占率总体攀升，在风险暴露-出清过程中，央企基本面保持良好发展，房地产板块仍有上升空间，建议关注优质中央房企。

风险提示：地缘政治、疫情延续等外生拖累经济增长，房地产基本面持续恶化，房地产松绑政策不及预期。

（文章来源：长城证券）