鄂尔多斯作为一个西北荒漠上打造出来的四线能源型城市,基础人口少且极其分散,能成为人口净流入城市,实在难得。

近期,笔者再次来到鄂尔多斯调研,距离上次造访这个神奇的城市,刚好过去了10年。过去的10年,国内多数城市发生了翻天覆地的变化,城区扩张了2倍以上,房价涨了3倍左右。这个曾经被称为“鬼城”的资源型四线西北城市,就像当地居民悠闲而平静的生活一样,尽管波澜不惊但开始步入了健康而有序的轨道,正在以自己的节奏恢复城市的活力。

正如笔者2012年的文章《鄂尔多斯房地产“尸而不僵”的谜思》所言,鄂尔多斯房地产开发商多数从煤炭经营而来,能源经济和房地产开发,并无明显的界限,唯一的区别就是民企财富从煤炭到了地产。所以,鄂尔多斯的就业状况、老百姓生活、精神面貌,并没有受到房地产市场的多大影响。2015年开启棚改、去库存以后,民间借贷炒地产的历史遗留问题(烂尾楼、三角债)得到了基本解决,再加上最严格的资金监管,楼市开始回归正轨。

一直到2019年,鄂尔多斯的房价才回到10年前的水平,而楼市交易量在2020年才回到历史最高峰。过去10年间,鄂尔多斯停止供地,拉长时间消化烂尾楼(如棚改换房票),为曾经的超前买单。近年来,煤炭价格企稳回升,政府财政充裕,开始打造教育强区、“公园城市”、风电装备,大规模建设人才住房、公租房,敞开给无房的外来打工人口居住,需求复苏了。

鄂尔多斯地广人稀,常住人口比较少,仅有215万人,且极其分散,老城区东胜有60万人,往南20公里的康巴什新区只有12万人,其余140多万人分布在下辖7个旗(相当于县)。但鄂尔多斯居然打造了三个中心区(老城区东胜、新城区康巴什以及紧邻康巴什的空港中心伊旗阿镇),中心区建成区面积170平方公里,相当于内地200多万人口的大城市的建成规模。

这几年,中心区人口开始集聚、人气开始复苏。一方面,鄂尔多斯大力引进清北等高校毕业生(年薪60万),打造教育强区,下辖7旗的人口开始向三个中心区集聚。另一方面,陪子女读书的父母或上一辈,只要在鄂无房,就可以申请公租房,租金只有市场价的40%。而且,中心城区市容市貌大为改善,加上有公租房保障,周边晋陕宁甚至东北等地人口流向鄂尔多斯。

目前在鄂尔多斯买房的人群中,20%~25%为下辖7旗的人口、15%~20%的为市外人口(包括省外),大约60%为本地新市民及换房人群。还有,很多驻鄂的能源型国企,尽管其员工都是外省人,他们可能在鄂只居住3~5年,但也愿意在这个城市买套房。无他,一则小孩可以上学,二则老人可申请保障房,三则这里的环境实在太优美了。

这几天,笔者每天早晨都会到康巴什的大街上跑步,发现到处都是绿意浓浓的公园与碧道,感觉城市就在公园中。调研当地企业、开发商、个体户、环卫工人,很多从业人员是外省市人,他们都在重复一句话,这里环境好,适合老人养老、小孩上学。作为一个西北荒漠上打造出来的四线能源型城市,基础人口少且极其分散的情况下,能成为人口净流入城市,实在难得。

当地人、企业不断提及10年前的那场金融风暴(民间借贷)。显然,经历过了“硬着陆”和体感痛,才会痛定思痛。即便2019年房价回到了10年前,但鄂尔多斯并未经历内地和沿海城市2020年下半年到2021年上半年的楼市新一轮大涨。谈及买房目的,无人会说炒房。一则,外地炒房退出,全款和公积金贷款买房占了80%;二则,近些年房子供应非常多。

当然,有环境、教育优势,康巴什新区的房价很贵,很多项目均价超过1.5万元,但近些年东康阿(东胜-康巴什、阿镇)一体化很快。东胜是老城区,生活气息浓,康巴什是行政办公CBD,而一河之隔且主城区无缝对接的阿镇,已成为疏解康巴什居住需求的新中心。很多康巴什工作的人会在周末、下班时回到东胜或阿镇。能源红利始终要过去,好在鄂尔多斯将能源红利转化为城镇化红利,从而产生聚集效应。当地政府咨询我,转型很难,怎么办?笔者想说的是,只要把能源红利持续向城镇化输送,以环境和公共服务吸引人,转型就有希望。


(资料图)

(作者系房地产资深研究人士)

(文章来源:证券时报网)

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