这种模式或许意味着未来的城中村改造,可以不搞大拆大建,开发商们不要盯着村民村集体的地,盘算着如何搞商品房赚钱,更应在全社会共赢的角度上盘活利用现有资产。


(资料图片仅供参考)

近期,笔者到广州市海珠区官洲街道调研,发现这里对城中村利用得很好。

海珠区是广州中心四区之一,既有琶洲数字经济试验区,也靠近珠江新城CBD和大学城、连接越秀老城区,是新市民、年轻人愿意租住的区域,但这里出租屋供给有点儿问题。一方面,房改商品房较多,但多数是两房及以上的老破大户型,租金总价高、租住体验感差,不受新市民喜欢;另一方面,旧改开发的新房、次新房已“豪宅化”了,买不起也租不起。于是,这个街道5000多栋城中村出租屋成了新市民租房的主要选择,但出租屋乱搭乱建、“三合一”(居住、仓储、经营混杂)问题较多,租赁体验较差。

珠三角很多城市都在探索将村民出租屋改造为机构化、品质化的租赁房,但效果并不好,除了产权瑕疵,最重要原因是村民和村集体对政府主导的事有点不信任。怎么回事呢?有的是早期征地补偿标准低,接受补偿的村错过了这些年地价房价快速上涨的红利,另外,近年来查违、流动人口管理的做法有点简单粗暴,对村民的利益有损害。

海珠区的村集体以规模化租赁为切入点,打造“集中改造、围院管理、公寓配套、智能支撑、市场运营、多方共赢”的高品质居住区,设法打破原有的困局。

首先是修复信任关系。街道、村社、企业(国企)三方联动,细致开展思想动员,告诉村民、村集体现有楼宇模式的危害性、不可持续性,强调继续搞“三合一”经营一定要被拆掉。修复信任的切入点,就是推动村民村集体与国企签订整租运营和连片改造协议。

最关键是让村民、村集体认识到,新模式比旧模式好。怎么做呢?按照当前的市场租金(每月700-800元/间),国企平台将全村70栋房源(3600多套房源)整租过来,租金逐年递增。然后,企业投入数千万进行外立面整治、安全加固、消防升级、补足配套等改造。

连片托管改造可以实现围院式管理、公寓化配置,品质立马提升。有三方联动,有国企品牌和先期大规模投入,信任初步建立。重要的是,村子旧貌变新颜、租期稳定、运营安全,村民村集体逐渐认识到什么是健康的楼宇经济。市场化导向的长租公寓知道如何满足市场需求,盈利更有保证。

当然,政府该做的事情一样不少,主要是把过去的欠账补上来,现在区一级和街道同步推进公共服务设施补短板行动,比如把断头路接上,村内部道路与外部连接好,把物业引进来,幼儿园普惠化等。还有社区物联网平台,用水用电缴费、公寓管理等全部智能化,智能门禁等。

在过去城中村出租模式下,一旦租赁关系发生后,村民、村集体一般不管租客在干嘛,有没有违规行为(如黄赌毒、搞生产经营等),甚至丢给二房东,只要收到租金就行了。现在完全不同了,从拓展租客、租约签订,到管家服务、退租等,投资方和长租公寓对此有完整方案。

经过全方位的改造,实实在在的项目摆在那里,清清楚楚的账能算得出来,比天天开会、喊喇叭、搞动员、讲道理强千倍万倍。于是,隔壁村来参观,看到房子有了新面貌,看到公交车进来了,篮球场、图书馆建起来了,咖啡馆这种时髦的业态也有生意,改造意愿就有了。信任关系进一步加固。15年整租到期以后,村民、村集体肯定会主动将项目再次托管给长租企业。

下一步继续拓展新项目,并引导村民、村集体以土地或房屋作价入股,引入长租企业管理,让村民、村集体以主人翁的身份参与到新一轮城镇化的大潮中。

这种模式或许意味着未来的城中村改造,可以不搞大拆大建,开发商们不要盯着村民村集体的地,盘算着如何搞商品房赚钱,更应在全社会共赢的角度上看待盘活利用现有资产。

(作者系广东省城规院住房政策研究中心首席研究员)

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(文章来源:证券时报网)

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