“8万一平的价格出来确实有点心动了。”提到前不久刚取得预售证的万科瑧湾悦,黄小姐向记者表示,“和老公说了这个折扣,他表示还是可以买的,原本担心月亮湾大道吵闹的问题所以没有考虑,但是8万的单价属实便宜。”

这周,随着天健悦湾府和万科瑧湾悦前海双盘拿证,沉寂许久的深圳“买房圈”再次活跃起来。原本就自带“网红”属性的前海,随着新盘入市的热度和营销PK的讨论一跃成为深圳楼市年底最热的话题。


(资料图)

除了像黄小姐这类正在观望的购房者之外,这两个新盘甚至还“炸出来”不少已经在前海置业的业主,“去年好不容易才摇到天健悦桂府,买的时候10.3万的均价,才过了一年天健悦湾府就8.3万起了,感觉有点亏”、“前几年买前海的人是不是要站岗了?”、“10.8万买的招商领玺,没想到前海会降价”……网友们纷纷在微信群和社交平台留言,其中提到最多的就是价格问题。

那么前海是不是真的降价到8万了?

前海新房营销大PK

最低单价只要8万起

上周五,前海妈湾的新盘颐城瑧湾悦家园(万科瑧湾悦)拿下预售证,并在住建局官网公示,本次可售房源321套,推售建面约108-166㎡的产品,项目备案均价约10.6万元/㎡,单价区间约9万-12万元/㎡,总价区间约1018万-1989万。

在万科瑧湾悦取证的两天后,位于前海桂湾片区的天健悦湾府获批预售许可证,项目可售房源626套,推售建面约113-165㎡产品,备案均价约9.6万元/㎡,单价区间约8.3万-10.7万元/㎡,总价区间约942万-1813万。

天健悦湾府的备案价格一出来让不少购房者大呼“惊喜”。南都·湾财社记者查询深圳房地产信息平台看到,天健悦湾府部分房源8.2万元/㎡起,114平房源的起步总价944万。

值得一提的是,天健悦湾府“8字头”的房源数量并不多,整体备案均价仍符合土拍限价的价格预期,毕竟项目拿地之初政府限9.2万元/㎡毛坯均价,已经是前海近两年单价最低的限价盘。

但随着前海近千套新房入市,两个项目面临几乎同等属性客源的情况下,营销团队“坐不住了”,开始加码从价格入手吸引客源。

11月21日,在天健悦湾府取得预售证的当天,市场有消息传出万科瑧湾悦认筹有优惠的消息。从各种群聊天记录里可以看到有中介发布这样的宣传,“ 内部消息!万科瑧湾悦认筹期115平最多可优惠90万;166平最多可优惠160万;166平的四房,折后最低单价8.24万元/㎡。”

南都·湾财社记者随后从相关中介处证实了这一折扣信息,“今天下午6点开始停止递交登记,有意向的先i深圳登记,折扣单价仅8.2万起,错过不再有。”

另外从网传的官方海报推出的更详细开盘限时优惠礼包方案来看:三重叠加礼包的金额同中介传的优惠金额一致。

有业内人士告诉记者,原本天健悦湾府因地段优势和价格优势在双盘PK中更占优势,但随着万科瑧湾悦把价格降到和天健悦湾府几乎同一水平线上,这场竞赛的天平开始向倾斜,瑧湾悦的筹码除了产品优势又多了价格。

而双盘PK的另一边,天健悦湾府隔壁的深业云海湾也有了动作。网传天健悦湾府拿证的当晚,深业云海湾连夜曝出了户型图。

据了解,该项目为2021年11月深业+安居集团竞得宗地,商品房限售均价9.2万元/㎡,人才房最高限售5.8万元/㎡。今年8月,据深业集团消息,前海云海湾花园项目日前顺利启动,预计明年上半年入市。该项目为前海片区目前在建的最大规模住宅开发项目。

前海新房价格回到3年前

业内:开盘即促销属正常现象

“刚买到就站岗了。”这是在两大新盘相关消息讨论区里最常被提及的一句话。

几人欢喜几人忧,在两大新盘营销PK不断让利的同时,曾在前两年买入前海的购房者们开始焦虑,尤其是买入的位置同上述两个新盘距离并不远的。

同天健悦湾府一路之隔的天健悦桂府,2021年1月开盘,项目推售427套建面为115-163㎡住宅产品,均价约10.3万元/㎡,单价区间在9万-12.2万元/㎡,总价区间在1068万-1973万/套。

同万科瑧湾悦一路之隔的颐湾府,2019年11月开盘,项目推出367套建面约120-190㎡住宅产品,备案均价约10.2万元/㎡,单价区间在8.1万-13.2万元/㎡,总价区间在960万-2531万/套。

再看前海近两年入市的新盘,包括前海润峯府、龙光前海天境、招商领玺等在内的前海片区住宅产品,推盘均价都在10万+。其中,龙光前海天境以11.2万元/㎡的备案均价排在上述项目价格前列。

随着天健悦湾府和万科瑧湾悦项目的问世,前海新盘起步单价被拉到8万,价格直逼3年前。

前海两大新盘降价为什么要拼促销?开发商为什么要这么做?美联物业二级市场事业部总经理沈裕燕接受记者采访时表示:“整体市场下行周期内,市场各类项目为提高去化,开展各种大规模的折扣促销行为,变相传导给市场‘房价整体不断下降’的信号,客户置业信心不足,购买欲望下降,在这种大背景下,即便拥有绝佳地段及限价优势的前海项目,也难逃市场下行的波及,前期蓄客基本面不够理想,为实现一定的开盘目标,开盘即做出促销行为也就属正常现象。”

但除了行情问题,有业内人士还向记者表示,这两个项目本身产品的“特殊性”同样影响着价格。 比如万科瑧湾悦临近月亮湾大道,可能会产生部分居住噪音;而天健悦湾府的问题则是其与最近的地铁站、商业等配套距离在1公里左右。

会对周边房价形成降维打击

但对买方来说是“购房福利期”

前海新盘的降价会对周边房价产生怎样的影响?沈裕燕告诉记者,降价、折扣已成为地产当前销售的主基调,前海新房入市即促销,是顺应了当前行情,新房的销售情况是二手房价的用“晴雨表”,核心地段的新房一开盘就折扣促销,一定会对周边房价形成降维打击。

南都·湾财社记者注意到,目前前海核心三区可售二手住宅仅前海时代,其大户型挂牌价格在20万元/㎡左右。

另外靠近万科瑧湾悦,在月亮湾大道以东的中海阳光玫瑰园、恒立心海湾花园、泛海拉菲花园等住宅小区,目前二手挂牌单价普遍在12万-14万元/㎡。

值得一提的是,前海作为深圳最“吃香”的片区,过去两年入市的新盘大多实现热销,部分项目还在开盘当天“日光”、“秒光”。随着新房降价,二手房价预期也将受到打击,网上有观点指出“深圳楼市已经筑底”,“深圳恐慌性下跌”,引发市场热议。

作为常年身居一线,非常熟悉深圳房地产市场的从业人员,沈裕燕告诉记者,当下大低谷时期内,开发商为了实现销售的回款目标仍需要“随行就市”的对价格进行调整,这种阶段性的调整期是地产周期性的正向反馈,不代表周期内的价格调整就影响区域价值。

沈裕燕同时肯定了前海的长期价值,房地产市场是典型的“宏观性”及“政策性”市场,它的周期性严格受宏观环境及政策环境的影响,当前房地产行业全线下行,整体市场行情均处于低位探谷,在“房住不炒”的大政策背景下,深圳一直在努力做好“控制房价”及“保障供应”,从全国率先推出“二手房指导价”到不断加大土地以及安居商品房的供应,已实现控制房价的显著成效,前海作为粤港澳大湾区面向世界的窗口,它的价值从国家战略层面、从深圳区域地位上都是不变的,区域价值恒定且毋庸置疑。

对于购房者来说,她建议道:“行情低谷,整个市场是买方市场主基调时,确实是购房者的‘购房福利期’,此时购房拥有更多的选择权和更高性价比优势。”

南都·湾财社记者孙阳

(文章来源:南方都市报)

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