龙湖·御湖境产品发布会现场。 李贝贝/摄
本报记者李贝贝上海报道
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近期，上海楼市明显回暖。新房市场方面，1月底至今已连续出现5个“日光盘”，更有项目出现“千人摇”行情。而在二手房市场，2月前两周，链家门店的成交量较此前增长50%—60%，带看量增长30%—40%。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为：“数据表明，目前市场活跃度较高，对楼市的信心有所恢复。”
不过，《华夏时报》记者注意到，在热度渐高的同时，“分化”仍是当前上海楼市的最大特点，部分新房项目仍难去化、“老破小”房源降价成交的情况也并不鲜见。
“目前上海楼市确有回暖，以前积压的需求释放，市场是一个回归正常的过程。此外，不同的项目持续分化，‘倒挂’项目火热，也有项目去化不佳，需要分别看待，不能以偏概全。”上海中原地产资深分析师卢文曦直言。
有项目再现“千人摇号”
“出乎意料，没想到来了这么人。”2月18日晚间，龙湖松江·御湖境针对意向客户举办了一场发布会，现场人头攒动。因为没有找到座位，很多人只能站着听某大V对楼市的分析。一名置业顾问向《华夏时报》记者透露：“原计划是邀请600人，但意向客户报名太多，差不多共有800人，今晚临时开了3个分会场。”
龙湖·御湖境产品发布会现场。 李贝贝/摄
“都是意向客户，其中不少已经进行过验资了。”据置业顾问介绍，该项目将在今年3月开放售楼处，预计明年底交付。“肯定好卖，因为区位、品质、商业配套都不错。”该置业顾问显得很有信心。现场一名购房者也向记者表示，自己一直倾向新房，这一项目也颇具性价比，“可以说是刚需的价格、豪宅的精装”。
事实上，这样的热闹场景近期在上海并不稀奇：2023年春节后，上海楼市迎来开盘潮。据克而瑞上海统计，2月第二周(2月6日—2月12日)上海共有三个项目开盘，且均实现“日光”。
其中，2月8日，位于浦东的海德壹号开盘，推出163套房源，均价12.98万元/平方米，共认筹647组，认筹率高达397%，入围分数高达100.85；2月10日，位于青浦徐泾的“网红盘”蟠龙府推出452套房源，均价6.2万元/平方米，认筹886组，认筹率196%，入围分数45.95；同日，位于徐汇长桥板块的汇成·南街里项目推出204套房源，均价8.99万元/平方米，认筹615组，认筹率达301%，入围分数72.58。
更早一些时候，2023年1月12日开盘的鸿印里、1月18日开盘的绿城·外滩兰庭项目均再现了“千人摇号”的名场面。此外，1月31日，招商虹桥璀璨时代三期开盘，147套房源当天售罄，认购率204%；2月3日，杨浦城投开发的悦尚海开盘，221套房源仅剩下3套未售罄；2月4日，位于青浦区西虹桥片区的中铁虹桥逸都第三批次开盘，376套房源在3小时内全部售罄，销售额21.26亿元。
新房市场火热的同时，二手房市场的热度也随之上涨。
2月19日上午，在市场走访中，一名中介告诉记者，去年9月到年底，上海二手房市场较为平静。但2023年以来，市场回暖明显，自己所在的门店咨询量、带看量大幅上升，“周末每天大概5、6组带看吧，最近基本上都是客户自己来约我们”。
购房者在上海某中介门店咨询。 李贝贝/摄
“最好还是抓紧时间，现在市场热起来了，房东的心理预期也开始转变，挂牌价都提高了，我们其实也会建议房东抓紧良机。”这名中介人士向记者展示了自己建议房东提价的微信对话：“市场好呀，有套房子房东去年7月挂牌1020万元，最高有人出价930万元，房东不急卖就等等了。你看，春节后不到一个月就成交了，960万元。”
据上海链家研究院统计，一月，上海二手房市场受到春节假期影响，成交量相应收窄。但从春节后的二手房市场来看，成交恢复良好，特别是2月份第一个周末(也是节后第一个周末)，链家的成交量较此前增长了50%—60%，带看量增长了30%-40%，说明市场依然存在需求和购买力。
从成交周期来看，房源成交周期和客源成交周期都有缩短。近几周，房源成交周期由之前最高的82天，下降至67天，客源成交周期则由28天下降至15天，说明目前成交节奏有加快的趋势。综合来看，市场筑底企稳的可能性已然增加；从成交均价来看，有小幅波动但整体平稳；从成交结构来看，刚改和改善型的占比有所增加，也在一定程度上均衡了价格水平。
值得一提的是，上述中介还提醒记者，上海近期有再出楼市新政的传闻，“大概率要出，你能下手就赶紧，新政出来这价格它能不涨嘛？”
据公开资料，所谓的“上海楼市新政”在今年初即传出，具体包括新房限价放松、“普通住宅”认定标准调整、二胎三胎家庭鼓励购房等多个方面，但一直未有确定消息。不过，今年上海“两会”期间，上海市政协委员丁祖昱、张琦、叶峻、上海市政协委员仇瑜峰等针对推动上海房地产健康有序发展提出了相关建议，包括限购政策适度调整、放松限贷、有条件地放松限售、打开限价等。
市场正逐步回归正常
“近期房地产交易中心，售楼处看房人数明显增加，说明上海市场供求在稳步恢复中，尤其是成交量离开正常区间仅一步之遥。”上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示：“不管是市场表现还是现实交易数据都有助于提升预期和强化市场信心。兔年第一批集中投放的房源中，一些楼盘已经开启认筹，稳定的供应有助于成交持续向上。”
上海易居房地产研究院研究总监严跃进也预计，作为一线城市，上海楼市的基本面不错，需求动力足，房价方面有率先复苏的动力，后续上海将会有“小阳春”的行情。
尽管如此，受访人士仍多认为，上海楼市是一个“回归正常”的表现，且“分化”仍是当前上海楼市的最大特点。
“目前上海楼市确有回暖，以前积压的需求释放，市场是一个回归正常的过程。此外，不同的项目持续分化，倒挂项目火热，也有项目去化不佳，需要分别看待，不能以偏概全。”卢文曦直言。
2月16日，国家统计局公布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，上海新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.7%，与合肥并列排名第一。从国家统计局数据来看，虽然上海新建商品住宅销售价格环比涨幅位居第一，但是，从0.7%的涨幅来看仍属于温和上涨。对此，严跃进分析称：“此类数据总体上属于健康值，即处于0.0%—1%之间，属于温度合适的涨幅。类似涨幅说明上海市场有回暖动力，但不属于过热。”
例如，新房市场上，今年1月，上海有十余个项目相继摇号开盘，但销售情况有明显区别。在“千人摇”“日光盘”的同时，由新加坡TGR集团开发的沁风雅苑认筹率仅为11.9%，在均价10万+以上项目中认筹率垫底。另一方面，不同区域的热度也表现不一：1月，青浦和嘉定两区大幅领先，成交套数均在1600套左右，超出成交量排第三的闵行800多套。
在与一些二手房卖家的沟通中，记者获悉，上海楼市热度抬升的同时，部分房源仍不容易出手。一名房东王敏(化名)透露，自己一套位于市中心的“老破小”挂牌8个多月，就在几天前才刚刚出手，对比挂牌价，成交价足足砍了10%。“能出手就好，这个行情你不知道会持续多久，价格合适就赶紧吧。”王敏显得十分谨慎：“去年6、7月上海解封后市场好了一阵子，没2个月就不行了，不好说后面会怎样。”
部分购房者也秉持着观望态度。一名改善型购房者直言，根据行情来看，每年春节前楼市都是最低谷，过年后一般都会有成交量提高的情况，上海楼市当下的“高热”有炒作之嫌。该购房者还强调，尽管防疫政策优化，但楼市想要维持“高热”缺乏支撑，尤其是在新房供给较为充裕的上海楼市，二手房大幅提价的空间有限。
“分化特征在2023年会更为明显。”2月18日，同策研究院研究总监宋红卫向《华夏时报》记者指出，核心区域优质项目的热度在2023年会进一步上升。上海今年在需求端可能会有进一步支持刚需及改善型需求的政策调整，对于上海楼市恢复有较大影响。“预计三四月份会有一波小行情，但是不会持续太久，预计在一二季度触底调整后，三四季度会进入上行趋势。”宋红卫指出。
据上海链家统计数据，从去年第七批集中供应新盘的认购情况来看，有超过1/3的楼盘触发积分，说明对于供应质量高的批次，触发积分的情况依然较为乐观，市区楼盘、优质楼盘对购房者仍有很强的吸引力。
“目前，新盘呈现结构化特征，市区的楼盘、热门板块的楼盘大部分都是开盘去化率达到百分百，但是远郊盘或者交通不便的楼盘，去化率会比较低。”上海链家首席分析师杨雨蕾分析指出。
（文章来源：华夏时报）
