“三年疫情后,商业地产需要一个疗养的过程,真正恢复可能需要一年半时间。总体来看,未来商业地产‘跑马圈地’快速发展的时期已经过去,即大规模增量时代一去不复返,这两三年的存量消化后,供应量可能会出现断崖式下滑,随之,商业地产会回到运营层面,回到商业的本质。”在凯德华北区日前举办的行业媒体交流活动上,全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平如是说。

商业地产现结构性复苏,客流恢复速度较快


(资料图片)

对于线下商业而言,比较悲观的说法是,疫情三年,使人们习惯了通过线上来消费。那么,经过“五一”假期的观察来看,我国商业消费的真相如何呢?

据凯德投资(中国)商业管理首席执行官杨钦富介绍,“五一”小长假五天时间内,凯德全国商场客流、销售基本复苏至2019年水平。分项目来看差距较大,有些项目恢复较快,有些则比较慢,市中心mall相比社区商业恢复更好一些。其中,恢复最好的项目是苏州中心,其“五一”期间客流对比2019年上涨近25%,销售则上涨60%;单日来看,“五一”当天客流达48万人次。

“去年提前解约率较大,第一季度提前解约率也有一定额度,但到了今年4月,解约率明显下降。与此同时,坪效增长了很多。预计下半年起租率、出租率会继续往上涨。”杨钦富表示。

“三年疫情给商业地产做了一场‘体检’,证明很多企业是健康的。”王永平指出,诸如凯德、华润、太古地产、大悦城、龙湖等专业化、规模化企业走出疫情影响的速度更快一些。

王永平认为,“商业地产复苏明显,客流、业绩均出现明显增长,但这属于结构性复苏。其中,客流恢复速度比业绩恢复快,有些购物中心客流已基本恢复至2019年水平,个别甚至超过2019年水平,但业绩达到2019年水平的还是少数。”而另一大现象在于业态方面餐饮恢复最快,体验、儿童、娱乐等业态也恢复不错,但零售总体恢复慢些。此外,品牌开店意愿也出现一些结构性变化,比如60后、70后企业家不少还处于观望状态,但一些90后等年轻企业家变成一股新生力量,对市场预判比较乐观。

“总体来看,商业恢复情况处在正常范围内,并没有呈现之前一些专家乐观预估的‘疫情结束后呈报复性消费’的现象,更多属恢复性增长。”王永平称,下半年商业地产走势更多取决于宏观经济走向。如果宏观经济恢复较好,人们的消费信心、预期会好一些。

展望接下来的市场,杨钦富指出,2018年、2019年期间,不少开发商看到商业市场较好,进而做出了投资决定,但在2021年、2022年期间由于疫情原因商业并未入市,因此,预计这些商业供应量或在2023年集中入市,“虽然信心是有的,但由于供应量较大,这是市场的一大挑战。”

后疫情时代商业地产需要一个“疗养”过程

王永平指出,经过三年疫情,目前商业地产出现了三大转变:一是从重数量转向重质量,有的企业规模越大,受损越多;二是从重开发转向重运营,尤其随着REITs的推出,商业地产会更关注运营及投资回报;三是从重增量转向重存量,不少商业项目、写字楼项目在改造升级。

值得一提的是,疫情放开后并非所有的商业地产都恢复较好,有一些商业地产并未出现明显恢复。因此,很多商业地产出现问题,不能简单地将其原因归结为疫情。实际上,2019年之前,我国商业地产出现爆发性增长,不少城市出现了商业地产过热现象,这意味着有一些商业地产出问题,主要来自于企业自身。

“三年疫情不能当做一个‘筐’,什么都往里装。”王永平指出,商业地产出现问题,客观来看有疫情因素,但也有企业自身过去粗放型发展埋下的隐患,现在出现了一系列清算阶段;此外,商业品牌的发展不可能瞬间反弹,其中涉及合作伙伴、供应链、员工等。因此,三年疫情后,预计商业地产需要有一个疗养的过程,真正恢复可能需要一年半左右的时间。

新京报记者张晓兰

(文章来源:新京报)

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