近日，由惠州市自然资源局组织制定的《惠州市惠城区城镇土地定级与基准地价更新成果(2021年版)》(下称《基准地价成果》)通过市政府批复公布，将于10月1日起正式施行。
(资料图片仅供参考)
各类型土地在新版基准地价标准中均有上涨，其中住宅用地价格接近翻番。新版基准地价将给市场带来怎样的影响？相关专家认为，有望推进土地挂牌价格精准化，带动土地市场发展和拉升企业的投资热情。
●南方日报记者张峰
各类型用地价格
均有明显上涨
随着惠州加速融深融湾，城市的轨道交通、产业园区建设均得到快速发展。城市基础设施和区位优势不断凸显，各类型企业入惠投资提速，惠州土地作为项目建设落地的关键要素备受关注。
尤其是房地产市场领域，在2015年至2021年的暖市行情里，作为粤港澳大湾区重要节点城市，惠州迎来了全国规模型房企扎堆抢滩。楼市交易供需两旺，企业在惠州土地挂牌市场激烈竞夺，地块高溢价出让一度成为常态。
“惠州商住地的高溢价主要有两方面原因，一是阶段性的价格定价标准没有跟上城市快速发展的实际，另一方面则是企业为实现抢滩惠州以超实际的高价击退竞争者。”长期关注惠州土地市场的专家胡光宇表示。
谈及新一轮基准地价调整，惠州市自然资源局相关负责人直言属于新发展阶段的精准调整。他介绍，土地是城市最基础的资源要素，结合惠州经济发展的实际，及时更新调整城市土地基准价格，既是有效给予用地企业和项目建设基准参考的需求，也是充分发挥土地效能、节约集约用地的题中之义。
关注《基准地价成果》，新一轮基准地价调整区域涵盖惠城区江北、江南、桥西、龙丰、河南岸、水口、小金口等8个街道，三栋、马安等5个镇和1个惠州市林场，面积1157平方公里，其中除横沥和芦轴两镇外的636平方公里面积均被划入中心城区。在用地类型上，覆盖商服、住宅、工业和公共服务，均设定为“五通一平”的土地开发程度。
对比尚在实施的2018版基准地价标准，各类型用地价格均出现显著涨幅。以中心城区为例，商服地块价格区间从825—4275元/平方米，涨至1735—7630元/平方米；住宅用地则从615—2925元/平方米，涨至1205—5250元/平方米，整体涨幅接近八成；工业用地和公共服务用地则较平稳，其中工业用地价格区间从470—660元/平方米，上浮至610—850元/平方米，涨幅保持在三成以内。
“不同于商住用地的‘短平快’开发，工业项目从落地到投产，再到营收的周期比较长，在4年周期的调整中幅度不如商住地大。”胡光宇直言，当前惠州正处在产业园区集聚发展周期，土地要素往工业倾斜，工业用地供应规模比较大，商住地占比比较少，因此将更加稀缺。
土地价格形成机制
有望优化精准
“基准地价考虑了城市发展潜力、经济发展水平、产业基础、区位要素，不同片区的方位和资源要素组合等，基本反映了阶段性的区域发展实际。”惠州市国土空间规划协会评估分会会长郑心苗介绍，基准地价标准的成型综合了城市发展各类要素，能够有效为企业投资和市民提供参考。
针对不同的城市板块，《基准地价成果》还将某一种用地类型根据片区实际划分为七个等级，并划定土地级别界线。对于最受关注的住宅用地，被划定为一级住宅用地的区域为：北起新江路—华润御苑东侧第一条现状路—隆生大桥—东江—三新北路围合区域，以及北起惠州大桥—东江—西枝江—麦地路—南岸路—和地路—麦地东二路—麦地南路—麦地路—南湖路—西湖围合区域，为城市开发最为完善的片区，土地价格为最高的5250元/平方米。
当前惠州城市的集中开发区，金山新城马安新城组团和港深高铁北站新城，两个片区大致区划范围为：北起新联西路—水口大道—三环东路—惠泽大道—合生实验学校东侧第二条现状路—鹿江沥—惠州大道—长湖东路—规划路—三环东路—东江围合区域；北起倚山路—小金口河—规划路—长深高速围合区域，均被划分为三级，基准地价标准为4000元/平方米。
梳理过去几年的土拍市场，从2017年初碧桂园在江南片区溢价330%(折合楼面价4522.5元/平方米)拿地开始，保利、星河和领地在北站竞价争夺，佳兆业、合能分别在马安和北站高溢价拿地，楼面地价到达8000元/平方米左右。
“忽略市场的不确定性和政策风险，为拓规模、抢占市场而以过高溢价拿地，对于企业正常经营是一种破坏。”惠州天策行行销机构总经理李建锋介绍，无论是北站还是马安，8000元/平方米的楼面价是不切实际的。即使按照暖市行情，叠加融资、财务以及营销等成本，基本没有盈利空间，这在很大程度上造成了相关企业和项目目前的困境。
胡光宇认为，随着《基准地价成果》施行，稍显冷清的土地挂牌市场有望迎来改变，“一方面依托政策端暖风频吹，市场供需开始呈现筑底复苏行情；另一方面基准地价成果施行，有望带动土地挂牌价格形成机制的优化，土地价格与行业发展充分衔接，也更加符合企业投资和开发的预期”。
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惠州江北
今年首宗商住地挂牌
随着惠州市中心城区新一轮基准地价标准即将施行，惠城区土地挂牌市场迎来了新消息。日前，惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统发布信息，一宗商住地块挂牌，将于10月18日交易，起始价格为37450万元。
据公告信息，该宗地为惠城区金龙大道东南片区地块，面积为52881平方米，最大计容积率建筑面积132205平方米(其中商业服务业建筑面积比例≤10%，配套设施建筑面积≥530平方米)，属于住宅、商服用地，土地使用年限分别为住宅70年、商服40年。
在价格方面，该宗地挂牌起始价格37450万元，折合起始楼面价格2833元/平方米。综合市场“稳地价、稳房价、稳预期”目标，地块采取“限地价、摇号”方式出让，最高限价43067万元(折合最高楼面价3258元/平方米)，同时明确地块所建单套毛坯商品住宅销售单价不高于17400元/平方米。
值得注意的是，该宗地是惠城区继6月挂牌出让水口中心区、鹿江沥南岸4宗商住地后，下半年的首次推地，也是江北主城片区今年推出的第一宗商住用地。在区位上，用地位于新江路与望江沥交会处，邻近万科金域华庭、鼎峰国汇山、摩卡小镇等社区，为城市核心区的成熟开发片区，交通道路、学校、医院和公园等均已完善，属于最新基准定价的三级用地范围，基准地价标准为4000元/平方米水平。
在配套建设方面，根据地块规划条件告知书可知，竞得人须承担江北南区地块的安置房小区建设。据江北南区地块信息，宗地须建设不少于600套安置房，项目须在2024年底前竣工交付，这意味着金龙大道东南片区地块竞得企业开发成本将相应提升。
聚焦宗地2833元/平方米的挂牌起始价格，相比过去几年江北片区动辄5000—6000元/平方米的楼面价格水平，即使考虑到配建成本仍属罕见。
“随着市场环境的变化，新的基准地价标准实施，政府土地价格的形成机制将更加符合实际。”惠州楼市相关人士表示。
（文章来源：南方日报）
