房贷可以还到100岁？是割韭菜还是方便中老年人购房？
最近，一张海报刷屏，一地房贷最长可贷至100岁？引发网友热议！
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图/近日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”冲上热搜，一时之间引起网友热议，甚至出现了“贷贷相传”、“传宗接贷”的评论。
海报内容涉及南宁建发房产旗下的10个楼盘和其合作的银行，最下方小字称“具体贷款政策以各大银行输出为准”。
银行、开发商各方最新回应来了。
“百岁贷”疯狂刷屏！割韭菜还是乌龙事件？
来源：网络
2月16日上午，网上流传南宁某房地产公司的销售优惠活动广告，称其与部分南宁银行合作，“住房按揭贷款年龄加贷款期限放宽，子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”。
21世纪经济报道记者致电建发南宁客户关系部的客服，被告知“此为乌龙事件”，至于该广告，“尚在审核中，我们正在撤回这个宣传。”
扫描海报中二维码得知海报所指项目为建发养云项目，记者随即以看房者身份拨打海报所示“VIP热线”了解详情。
建发养云咨询顾问告诉21记者，针对海报所示优惠，“目前没有收到通知。建发养云一直都是：贷款年龄最长至69岁，超过69岁即无法享受贷款政策。”对方表示，如果购房人年龄较大且未满69岁，可以选择接力贷，即以父母的名义，子女可以贷款最长30年。但是父母的贷款年限和子女的贷款年限不会累加，即要么父母自己贷到69岁，要么子女最长贷30年，没有合计99年的说法。
关于海报宣称的“南宁合作银行”，顾问称这不是一个银行名称，而是一些在南宁市有合作关系的指定银行，包括工行、建行、交行、浦发银行，但不方便透露具体是哪些，“决定购房后，会有指定银行帮助客户办理贷款”。
对此，建发房产全国服务热线电话则表示“以建发养云项目热线告知为准”。
针对网络上有置业顾问称“可以与合作银行推出可待至100岁的接力贷产品，目前已可以操作”的言论，记者也询问了多家南宁区域的房产中介。一位工作人员表示，公司内部今天早上刚刚辟谣，目前执行的仍是最高可贷至80岁，可以与子女办理接力贷，共同还款。
另一位中介解释道，比如一个79岁的老人贷款，可以和子女采用接力贷的形式，将还款时限延长，采用子女的贷款期限。但是，这样操作其实并不是为了鼓励老年人买房，而是给年轻人买房每月流水、或还款能力不够的时候，提供另一种选择，让年轻人能够在老人的帮助下顺利买房。
此外，21记者还采访了南宁当地招商银行、广东农村信用社南宁区邕宁区农村信用合作联社、桂林银行的支行相关人员，均表示目前银行没有“房产贷款年限可达100岁”的相关通知。
房贷延长至80岁背后：南宁楼市持续低迷
2月12日，市场消息指出，广西南宁房贷年龄期限可延长至80岁。为此，时代周报记者致电一家大型商业银行南宁支行，一名个贷经理表示，目前该行已执行政策，住房按揭贷款人的年龄期限由70岁延长至80岁。
南宁另一中介雷亭则向每经记者表示，“目前已经有部分银行已经实施了，不管首套房还是二套房都可以，不过需要一些附加条件。如果购房者的征信没有问题，流水可以覆盖月供，就可以申请贷款年龄期限延长至80岁，不需要子女做担保。如果老人退休后的银行流水不够还房贷，也可以做接力贷。”
“这跟目前信贷宽松和退休年龄延迟产生的市场需求相关。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进12日下午通过微信向记者表示，这在某种程度上照顾了中老年人的买房需求。“这部分人资金较为充足，在满足其他条件下，意味着50岁之前的人都可以足额、足年贷款，有助于养老家庭完成置业计划。”
利好政策落地后，南宁楼市市场出现异动。时代周报记者获悉，多名新房销售人员与房产中介人士均在社交平台转发相关消息，鼓励符合条件的意向购房者入市。
作为省会城市，南宁加入利率调整队伍。1月31日晚，南宁市住房和城乡建设局发布消息称，为支持首套住房购房需求，即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为五年期LPR减60个基点。按照现行LPR，南宁市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。
一名南宁房产中介为记者算了一笔账，若以购房首套房为前提，80万贷款额度、每月等额还款计算，贷款满30年的月供约为3682元；若贷款年限只有20年，同等利率和还款方式下，月供约为4722元。
南宁去库存压力仍在。据国家统计局数据，自2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。据诸葛找房研究中心，2023年1月，南宁二手房挂牌均价约为12523元/㎡；2022年2月，该数值约为13268元/㎡。
图源：诸葛找房研究中心
新房市场方面，尽管开发商花式促销，仍难以改变去化困难的现状。据广西中原地产统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月。
理性看待“房贷年龄期限延长”政策
房贷贷款领域存在三个重要的概念，即款时长、年龄限制、还贷期限。若出现混淆，则容易对社会公众产生误导，进而影响政策的公信度。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，严格说，还贷期限是指“房贷的年龄期限”，其等于贷款人年龄和贷款年限相加。类似表述比较拗口，其可以理解为“购房者最迟需要在哪一年还清贷款”。过去很多城市规定的房贷年龄期限为70岁，目前包括杭州和南宁提及过80岁的概念。其通俗理解是，无论购房者办理何种房贷，在80岁之前需要偿还完毕。
在他看来，此类政策(“房贷年龄期限延长”)客观上具有积极的减负效应，或者说可以为中年人的购房减轻负担。在房贷年龄期限延长至80岁的情况下，40-59岁年龄段的中年人更容易增加10年的贷款期限。贷款期限增加，对应的月供压力相对会减少一些。
此外，对于部分银行提到的“接力贷”并非新鲜事物。所谓“接力贷”，是指以父母购房资格买房，父母作为主借款人和子女作为共同借款人，一起承担还贷责任。
去年8月，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。对此，21世纪经济报道记者走访发现，除个别银行外，多家银行承认可以办理“接力贷”。
从各行的回复来看，借款人最大年龄一般是70周岁，但年龄并非硬性指标，最主要还是看父母和子女的整体资质。
实际上，不止北京，广州也有过尝试。据21世纪经济报道此前报道，广州有银行曾启动了“接力贷”，据了解“接力贷”的主贷款人年龄需要在18到65岁之间。按子女年龄最长贷30年，父母+子女流水满足月供两倍以上，首套较低5.4%，二套5.6%。不过，这一产品当时很快就停止了。
“此次南宁‘房贷年龄期限延长’政策，截至2月13日其实并没有推行。但其引起了社会公众的讨论和善意的批评，甚至引起了一些网友的调侃。”
严跃进认为，此次政策依然有值得肯定的出发点，社会大众无需苛责，“非黑即白”的评价模式，不利于各地政策的因城施策开展。当然这中间产生的疑惑或质疑现象，也值得我们反思。要客观精准理解此类政策内容，真正促进此类政策服务于购房需求。
“提前还房贷潮”还在继续
央行银保监会回应
5年期LPR已降至4.3%，提前还贷成了热潮。
2月16日，针对近期反映较多的个人住房贷款提前还款难、预约时间长等问题，人民银行、银保监会日前召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，人民银行、银保监会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。监管部门也将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
金融监管部门也已经关注到提前还贷和转贷风险。日前，辽宁银保监局发布关于提前还贷或转贷的风险提示称，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
（文章来源：21世纪经济报道）
