在华北平原腹地,衡水不是河北GDP排名靠前的城市,但论起知名度,其他城市可能难以“望其项背”。


(相关资料图)

这座城市有衡水老白干酒的生产基地,据相关文字记载,该酒兴于汉,盛于唐,名于宋,正式定名于明代,已有1900多年的酿造历史,是新中国第一家白酒生产企业。2002年,衡水老白干在上交所上市,成为河北省酿酒行业唯一一家上市公司,目前总市值约338亿元。

不过,让衡水这两个字更为人所知,甚至成为一种标签的,还是高考“兵工厂”衡水中学。在高考大省河北,衡水中学以较高的清华北大录取率,打造了魔幻同时不乏争议的“高考神话”。放到全国,衡水中学、衡水第二中学进入清华北大的学子人数,也与清华大学附属中等知名学校相当。

教育强市、超级中学,成为衡水最亮眼的名片,即便其较为严苛的教学模式、军事化管理等数次成为全民争议的焦点,仍挡不住望子成龙的家长想要搏一把的心态。去衡水读书,变成莘莘学子闯过高考大关的“救生艇”,似乎只要踏上这片土地,人生就多了一种可能。

巨大的教育吸引力,让衡水多了层光环,也催生了一些行业的生长——比如学区房。在当下全国许多城市,因多校化片、教师轮岗等政策的推行,学区房神话正在渐渐淡去。但在衡水,为孩子上学运作落户、选择优质的学区房,仍是许多人的“刚需”。河北各地家长悄然来此,在这座人口不到五百万的四线城市,买下一张通往“诺亚方舟”的船票。

买房落户上学“一条龙”

在各类房产信息网站上,衡水市的二手房源极具特点。要想吸引更多注意力、卖到高价,一定要带上“立马落户”、“某某中学附近”、“全程陪读”、“全程代办”等字眼,这意味着该房源可能在当地一所好中学附近,如果买房落户,便距衡水优质的教育资源更近了一步。

不过,衡水初高中学校众多、派系庞杂,落户及学籍政策也复杂多变,外地人往往一头雾水,这便催生了一些或公开或灰色的中介生意。张凯(化名)在衡水做这行很多年了,通俗来说就是为家长提供落户、买房、上学“一条龙”咨询服务,以前他还干过高价倒卖学籍的生意。

近日记者以购房者身份联系到了张凯,据他所称,今年春节后咨询衡水上学问题的人特别多,仅他自己已帮十个人完成了买房落户事宜。张凯所言并非全然夸大,在他组建的家长群中,有来自河北省张家口、保定、邢台、沧州等各个城市的家长,时刻关注着衡水适合落户的房源。

“基本上来咨询买房落户的都是外市人,今年衡水一些私立中学又开始招生,很多家长冲着几所名气大的初中,想在周边片区购入学区房。这些学校教学质量比较好,同时是寄宿制不用陪读,甚至有一些外地家长在孩子还上小学时,便开始操作买房。”张凯坦言。

为何提前这么久运作?这要源于衡水特殊的落户政策、中考考生分类政策。

在衡水,中考考生被分为a、b、c、d四类,a类生即户籍学籍在桃城区满五年、且初中三年在同一所学校就读的考生,中考时可报考市区所有高中学校,可占用衡水中学、衡水二中、十三中、十四中公费生指标。如果顺利考上衡中公费生,不仅意味着学费更低,更是进入了教育资源优质的“本部”。

b类生则是中考报名前将户籍、学籍迁入桃城区,但不满足五年桃城区户籍,中考不能占用衡中、二中、十三中、十四中公费生指标,不过可报考市区所有高中学校。c类生、d类生均没有桃城区户口,前者可填报部分中学的普惠生、自费生等,后者则只能参加自主招生,普遍学费更贵。

“衡水就这么大地方,以前很多外地人临近中考才把户口迁过来,俗称‘中考移民’,导致当地考试竞争更加激烈。现在政策在户籍、学籍上卡得紧了些,家长看到变化就有点慌,但没有办法,未来政策会怎么变、是否会继续收紧,现在都不好说。”当地另一熟悉落户政策的人士称。

这意味着,让孩子成为a类生,便拥有更大机率进入衡水中学、衡水二中等传统强校就读公费生。因此,一些外地家长从孩子小学三四年级时,便开始操作落户衡水,以满足“五年户籍”的政策要求。

“除了挂靠亲属,落户衡水主要有两种方式,一是租房一是买房。租房需要每年给房东费用,家长和有两套以上住房的房东,带着相关证件去房管局办理,再去派出所办理居住证备案,后续民警还要上门随机查看,180天后领取居住证、办理落户,手续繁琐、周期长。”张凯称。

因此,挑选总价较低的房源,一步到位买房落户,成为不少家长的选择。此时,教育质量较高的优质初中片区,便是家长们的学区房首选地。“衡水几个私立初中实力较强,不过学费也偏高、招生规模不固定,买房落户还是倾向较好的公立片区,后期出手房产也方便。”张凯认为。

当地楼市数次起伏

有需求就有供应,在衡水当地,开发商、落户代办、房产中介等各方形成了紧密的利益链,开发商专门推出适合落户的小户型房源,各路中介则致力于带家长买入新房、或成交二手房赚佣金。

“优质的、装修较好的二手学区房比较紧缺,有的小户型房子同时几个人想买,最后甚至涨价成交。”在当地做代办生意的李林(化名)称,不过总体而言,二手房大多房龄比较老、过户费用也比较高。因此,那些低总价、小户型的新房,成为一些家长的落户首选。

在当地开发商热推的楼盘中,有37~45平方米、一室一厅一卫的小户型,总价售价28万元,并宣称一周便可落户、三中学区;还有楼盘推出30~36平方米、一室一厅一卫的小户型,总房款18.8万元起,称全款一星期可落户,两者皆为公寓性质。值得注意的是,当地公寓若有相关申请文件,可办理落户、划片上学,有的公寓则打着落户旗号,最后让购房者大失所望。

“一般而言,过年后这两个月,刚需买婚房的比较多,不过今年买学区房的占比也很大,一些楼盘学区房客户比传统的刚需群体都多。”李林称,年后售楼处比较火热,除了上述买学区房的因素,也受疫情后返乡置业、楼市政策的影响,不少在北京工作的人回来置业。

当地一位房企人士也表示,衡水的落户及学籍政策变动后,家长要想让孩子上公立高中,小学开始就要买房落户,这对当地市场有一定影响。在其所在楼盘,衡水周边县城的购房者大约占一半,还有两到三成是因为教育购房,剩下的则是改善客户、返乡置业等等。

今年来,衡水的新房市场微微躁动,有楼盘均价上涨几百块。安居客数据也显示,3月份衡水新房市场均价环比上月上涨了0.09%,二手房则环比微跌了0.19%。不过在许多当地人看来,这并不能代表衡水楼市火热,将时间轴拉长,当下的衡水市场仍处在低温周期。

房天下报告显示,这十多年来,衡水的房价发生了翻天覆地的变化,2010年时均价才3230元/平方米,2016年房价开始崛起,并在2017年达到疯狂增长的高峰,这座四线城市不少楼盘售价过万,许多人受市场情绪影响借钱买房,甚至期望当地房价能攀升到两万。

当时之所以如此疯狂,一方面是受地产行情影响,河北很多城市房价普涨;另一方面,彼时在京津冀一体化、雄安新区等规划下,衡水被视为“雄安南大门”,河北方面极为重视衡水的战略位置及交通建设,当地的房地产市场也曾因政策利好出现一波“炒房客”。

不过,这一势头没能持续多久,2018年开始衡水房价开始缓慢回落,2022年时均价大约8087元/平方米。“如今,市中心的房子有均价九千、一万的,不过外围楼盘大多只有六七千,跟房价高峰时比可谓跌去不少,放在整个河北,衡水房价也算比较低的。”上述房企人士表示。

在很多本地人看来,衡水虽然教育标签突出,但来落户买房的人终究是少数群体,最终还是要衡量城市的人口、产业、经济发展等基本面。只不过,对2022年生产总值1800.5亿元、排在河北省第九位的衡水来说,产业做多做强的路还很长。“除了衡水老白干、衡水的教育,这座城市还有更强的经济支柱吗?衡水盖了这么多楼,最后卖给谁呢?”李林感慨称。

与此同时,城市活力还要靠人才带动,衡水虽然培养了一大批清华北大高材生,但如何留住人才、增加就业吸引力,同样是极为重要的课题。数据显示,2000年以来衡水的人口总数一直稳定在410万~450万左右,没有发生明显大幅上涨,2020年人口一度较2010年时还少。

(文章来源:第一财经)

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