农历新春后，多地房贷利率开始密集下调，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，首套房贷利率最低降至3.7%。
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房贷惊现“1元月供”
吴逍就是其中一员，在这两年间，随着房贷利率不断下行，他分四次还完了90万房贷。“最后银行账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用。”他介绍了自己的秘诀。
对于他来说，提前还贷省下了一大笔。2021年购房时，首套房贷利率为5.88%(30年期)，利息101万，月供5300元左右。在他提前还款时，利率基本在4.1%~4.5%区间，最终2年提前还完，支付利息仅为10万左右，省下了90多万。
像吴逍一样提前还贷的人不在少数，在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。
程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”，他认为“最优”有两种解释：
一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限；
另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。
为何这么多人想要提前还贷？
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，提前还贷的原因主要集中在两方面：
一是由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；
二是去年理财产品的波动较大，收益也远不及预期，房贷和理财之间的收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。
大源按揭总经理郑大源也表示，近期出现还贷出现小高潮还可能是因为岁末年初不少人收到年终奖，家庭闲置资金增加。
业务量暴增50%
这家银行要等8个月
“这波‘提前还贷潮’太恐怖了，预约还款的人多到‘爆’！”成都某国有银行住房贷款中心经理如此感叹。
“流量太大，线上预约渠道本周暂时关闭，现在只能线下预约提前还贷，目前最早能排到8月份，再晚恐怕要排到9月份了。”建设银行北京地区某支行的房贷客户经理向21世纪经济报道记者透露。
预约页面显示已满
当被问及排队时间为何长达七八个月以及利息如何计算时，该客户经理称春节过后提前还款的人数激增，银行也需要一定的反应和处理时间，利息计算则还是要以实际扣款日为准。
另有银行App显示，提前还款需要审批，“最终结果以审批为准”。
还有购房者反映，部分银行关闭了手机App上提前还款的功能；而就算申请成功，也要赔付违约金。
一些手机银行提前还款线上申请通道已关闭
银行：压力很大
“1月以来，提前还贷的人数比之前增加了50%左右，我们这儿就还了1个多亿，今年压力很大。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍，其实从2022年下半年开始就陆续有客户咨询提前还贷相关事项，春节后这几天更是迎来小高峰。
今年开年，银行面临着双重压力：一边是不断攀升的提前还房贷大军，另一边是信贷增长持续乏力。1月17日，国家统计局发布数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。
有银行业内人士坦言，银行对提前还款卡得比较严，有额度限制，这个月额度用完了，就要等到下个月。
一位该行员工表示，某国有银行曾专门开会讨论如何应对“还款激增”问题。
等8个月，利息如何计算？
提前还贷要等待数月的情形并不是个例。
21世纪经济报道记者以购房者的身份咨询了北京地区中国银行、农业银行、工商银行、交通银行以及邮储银行的多名房贷客户经理，均反馈最近申请提前还贷的人数较多，需要排队等待。
其中，接受记者问询的中行和工行客户经理表示，现在预约大概4月中旬能够办理；接受问询的农行客户经理反馈，现在预约至少要等两到三个月才能办理。交通银行和邮储银行等待时间相对较短，其中，交行客户经理表示，现在预约大概三周以后能够办理，而邮储方面则反馈提交申请后半个月至一个月内可以办理。
六大行办理提前还贷业务的速度或许与各自个人住房贷款的余额体量有一定的关联性。2022年半年报显示，建设银行的个人住房贷款余额为64793亿元，居六大行之首，然后依次是工商银行(64490亿元)、农业银行(53444亿元)、中国银行(43517亿元)、邮储银行(22293亿元)和交通银行(15284亿元)。
诚然，银行为购房者办理提前还贷需要走流程、过审批，这需要一定的业务处理时间。然而，提前还款毕竟意味着为用户节省利息。换句话说，在提前还贷的问题上，银行和购房者双方都需要一定的缓冲时间，那么，合情合理的办理周期可能是多久？
记者获得的一份邮储银行的房贷合同显示，“借款人提前偿还全部或部分贷款的，应在下一期还款日之前30天向贷款人提交书面申请。借款人的提前还款申请经贷款人审核通过后，由贷款人自行安排提前还款的扣款日期”。
记者获得的另一份农业银行的房贷合同则显示，“借款人提前还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。”
可以看出，这两份贷款合同均对借款人(购房者)申请提前还贷的时间做出了30天的约束，但对贷款人(银行)却没有规定办结该业务的期限。如果贷款合同没有明确约定，是否意味着银行可以完全自行决定办结提前还款业务的期限？
提前还贷等多久才算合理？
北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人、律师朱逸聪认为，银行应当按照日常工作流程，合理安排审批提前还贷的进程。一般情况下，房贷合同会约定，购房者如果需要提前还贷，应在一定期限内向银行提交书面申请。而在过往的法院判例中，法院会酌定银行合理的审批期限就是合同中规定的购房者提交书面申请的期限。
“相应的，若银行从接受提前还贷申请到完成扣款的时间长达数月，远远超出金融消费者的合理预期、且明显加重了金融消费者的负担，银行应对超出合理期限办结业务给购房者造成的利息损失予以赔偿。”朱逸聪指出，在这种情况下，银行应对故意拖延办结提前还贷的业务担责。
但从另一个角度来讲，房贷一般是银行的核心优质资产，短时间出现大量提前还房贷的现象会直接影响到银行的营业收入和预期收益，银行办理提前还贷的积极性不足也是情理之中。
一位银行业观察人士向记者透露，当下银行的处境也并不容易。按揭贷款是银行的优质资产，提前还款会导致银行高收益资产下降，进而导致收益下降，特别是在现阶段资产荒的情况下，银行不容易找到可替代的资金投向。
“就合同本身而言，贷款人和借款人均享有合同约定期限相应的利益，借款人提前还款会在一定程度上使金融机构遭受利息损失，也打乱了金融机构的资金使用计划，不利于维护交易的可预期性及稳定性。”北京安杰世泽律师事务所律师黄兴超表示。
同时，黄兴超也认为，如果借款人已经按照合同约定的方式和程序向金融机构申请提前还贷，但由于银行的原因导致申请不能及时处理，其间产生的利息应当遵循《民法典》的精神和规则，按合同相对方的止损义务来处理，属于金融机构自己行为产生的损失，该部分利息不宜再由借款人承担。
律师支招如何顺利提前还贷
朱逸聪指出，如果购房者能证明自身确实遭遇了银行故意拖延办理提前还贷，可以通过以下三种渠道维护自身合法权益。
一是可以通过银行方面的救济渠道。购房者可以先与贷款银行积极协商，以推进审批进度如协商不成，可以拨打贷款行总行的客服电话投诉。
二是通过监管方面的救济渠道。如果上述救济途径效果不佳，可以拨打银保监的投诉电话或者到达银保监现场投诉，向银保监说明自己的诉求并根据要求提供相应的证据。购房者也可选择拨打政务热线，合理表达自己的诉求。
三是通过诉讼方式的救济渠道。购房者可以据贷款合同关于提前还款的约定，向贷款行所在地的人民法院提起民事诉讼，请求法院判决贷款银行按照约定履行义务。
北京周泰律师事务所高级律师王若琳也向购房者提了三点建议：一是妥善保留提起提前还贷的相关证据，如APP界面截图、业务回执单等；二是与银行保持紧密联系，并积极催促，确认其是否有合理理由；三是如银行无合理理由超期拖延，可向当地银保监会举报。
黄兴超则认为，由于房贷合同双方当事人的缔约能力、经济地位具有明显差异，因此如果仅从房贷合同约定的方面来进行处理，未必能实现良好的社会效果。应当借此机会呼吁监管部门能够对此类问题进行有针对性的指引，同时加强针对此类涉及民生的合同的制度化管理。
（文章来源：21世纪经济报道）
