盛夏七月,二轮供地的上海也掀起滚滚热浪。

7月25日-7月28日,上海进行第二批集中供地,出让32宗涉宅地,总出让面积109.33万平方米,总起拍价681.73亿元,地块保证金比例均为20%。


(资料图片)

上周五,上海市披露了浦东航头、静安天目、杨浦长海、杨浦江浦、奉贤新城、松江永丰、青浦夏阳、奉贤金汇等9宗地块仅有一位竞买人报名,大概率将以底价成交。这也意味着,2022年度上海集中供地截至目前仍未出现流拍现象。

除这9宗地块外,其余23宗地均有两家及以上竞买人报名,在市场流出的报名表中,闵行江浦、闵行七宝、闵行吴泾、青浦徐泾、浦东川沙、浦东唐镇、嘉定马陆、嘉定新城等区域地块有多位竞买人报名,热度较高,报名企业也以国企、央企为主,其中保利发展、招商蛇口、珠海华发、越秀地产、厦门建发等房企积极性较高,参报多宗地块。

部分地块热度高

首日进行现场竞拍的6宗地分别位于浦东川沙、浦东唐镇、普陀桃浦、长宁新泾、普陀中山5个区域,多为市区及区位较好的地块,引得房企积极竞拍。

直播出让的浦东唐镇地块便是如此,其获得招商+象屿联合体、保利、华发、浦东发展、建发共5位竞买人报名,在短短35分钟出现42次报价,成功触顶。

该地块位于浦东唐镇板块,东至佑仁路、南至规划C-01B-06地块、西至允迪路、北至唐龙路,土地总面积5.51万平方米,规划为其他商服用地、居住用地,容积率2,起拍价41.05亿元。

上午10时42分,地块出现第一组报价410455万元,彼时加价幅度为100万元,竞买人还在小幅试探加价,直至第8轮3号竞买人保利报出411155万元时,主持人首次提价,将加价幅度增至500万元。竞买节奏在逐渐加快,415655万、416155万、416655万、517155万、417655万5组连续报价在1分钟内迅速给出,将现场氛围拉向高潮,主持人也顺势宣布将加价幅度增至1000万,而后又在第38轮后再度提价最终定格在2000万。

逐渐加码的过程中,报价也在不断攀升,最终3号竞买人保利报出446500万元中止价后,这场高频、激烈的竞拍方才告一段落,转入一次报价环节,招商+象屿联合体、保利、华发、浦东发展4家给出了一次报价,分别为448960万、448890万、448860万、448000万,经计算平均价为448677.5万元,华发以182.5万元的最小差值实现摘地,地块成交价448860万元,溢价率9.36%,成交楼面价4.07万/平方米,房地联动价7.06万/平方米。

这也是其继首轮后再度抢地成功。今年6月,其曾联手建发接连在一次报价阶段拿下2宗闵行热门地块,斥资逾56亿元,此番华发再度摘地,年内已补仓3宗,一改其过去几年在上海市场温吞缓慢的节奏。

这样高频的竞拍并非个例,上午出让的浦东唐镇、浦东川沙、普陀桃浦3宗地全部触及中止价,均在一次报价阶段成交,后两宗地分别由陆家嘴集团、金茂竞得,成交价分别为47.7亿元、35.29亿元。

而报名这3宗地块的保利则是连续3轮进入一次报价环节,但却抱憾而归。

对于浦东唐镇、川沙地块双双触及上限价,中指研究院土地事业部负责人张凯认为,上海的落户优惠政策起到了助推作用,“张江”地区盘踞着大量优质、享受落户优惠政策的企业,未来随着该区域的产城融合,需求有望进一步提升,房企也将加快在此的布局节奏。

长宁地块揭晓

下午出让的长宁新泾、普陀桃浦、普陀中山地块热度则有所下降,后两宗地各有2家报名,简单交锋后便落锤,宝华、招商+保利+新世界联合体分别揽下,溢价率均在1%以上。

“普陀中山地块是近期普陀出让区位最好的一宗地,位于内环,这一成交结果相对冷淡。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者,中山地块周边动迁、老小区较多,整体素质不高,未来想象空间不大,但确实是普陀比较好的位置。

而唯一一宗长宁区地块,由于供应稀缺,未来预期较好,吸引了招商+南昌公用、保利、中华企业、新城、上海城投、新长宁共6方报名。这之中,新城的出现颇令市场意外,今年以来其鲜少出现在土地公开市场上,据该公司今年前6个月的单月经营简报,新城仅于5月在河南商丘拿下一宗商业用地,土地价款2825.56万元。

长宁新泾镇地块东至夏都花园、西至剑河路、南至夏都花园、北至青溪路,临近西郊宾馆与上海动物园,周边均为住宅小区,生活气息浓郁,距离10号线龙溪路站约1公里,是长宁区少有的纯住宅用地,出让面积23047.8平方米,容积率仅为1.2,预计将打造洋房、别墅等低密产品,起拍价25.19亿元。

6方参与的竞拍同样高频,开拍3分钟内就出现了10组报价,1号、3号竞买人频频举牌,其间一度出现只有这俩家轮番出价的现象,到了后期,1号竞买人停止举牌,2号竞买人逐渐杀出与3号互相跟价,最终将竞拍价格推至275278万元中止价。整体竞拍17分钟,共计36轮,而后在书面报价阶段获悉,2号、3号竞买人分别为上海城投与中华企业,两家上海国资拿地决心不小。

一次报价结果显示,新城、上海城投、保利、中华企业4方参与,分别给出276540万元、276260万元、276130万元、276120万元的价格,取平均值276262万元,最终上海城投竞得,溢价率9.67%,成交楼面价9.99万元/平方米,房地联动价16.3万元。

有趣的是,竞拍期间出现一则小插曲,5号、6号竞买人的号牌拿反,书面报价结果中出现的6号竞买人并非保利而是招商+南昌公用联合体。

国资兜底

相比于现场竞拍的6宗地块,只有1家竞买人报价的9宗地在网端完成挂牌报价,全部底价成交,竞得方中国资占比较高。

如上午已经拿下1宗浦东川沙地块的陆家嘴集团又兜底了浦东航头地块,合计耗资79.353亿元;奉贤发展与奉通置业拿下3宗奉贤区地块,大宁资产兜底静安天目区内环地块,杨浦城投摘下杨浦长海社区地块,松江新城开发集团竞得松江区永丰街道地块……

规模房企中,网传报名最多地块的保利选择联手越秀,拿下杨浦江浦社区R-05地块,即大桥街道115街坊地块,成交价47.75亿元,这也是本次供应的4宗内环地块之一,成交楼面价仅5.6万元/平方米。

去年二轮供地时江浦社区的D-05地块成交楼面价达到6.8万/平方米,相比之下,保利、越秀联合体竞得地块具有一定价格优势。

整体来看,上海二轮供地首日共成交15宗地块,合计收金355.44亿元,其中现场竞拍的6宗地中有4宗达到中止价,热度颇高。

张凯认为,在当前的房地产市场调整期,房企投资的避险趋势较为明显,核心城市依然受到房企追捧,上海整体去化速度较快且利润空间充足,对房企的吸引力较高。

(文章来源:国际金融报)

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