随着银行个人房产抵押经营贷款(以下简称“房抵经营贷”)利率的持续下行，通过“转贷”降低负债成本的现象又有卷土重来的迹象。由于存在较大的套利空间，一批小贷公司和中介打着“转贷降息”的幌子从中牟利，而不少贷款个人为了减少贷款利息支出也选择了铤而走险。
据《中国经营报》记者了解，在国家出台稳经济一揽子政策措施后，银行房抵经营贷的门槛有所降低，利率持续下行，与此前个人房产按揭贷款利率的利差有所扩大。部分房产按揭贷款客户希望能够享受到现行房抵经营贷利率的优惠政策，调整负债结构降低利息支出，而一批小贷公司和中介也看到了其中的机会。
然而，所谓的“转贷”业务风险较大，监管曾三令五申表态严查信贷资金违规进入房地产行业，一旦被查可能面临信用受损和贷款收回。同时，以无实际经营的空壳公司贷款还可能涉及到骗贷，甚至会被银行追究相关的责任。
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置换贷款套利
一年前，家住北京市朝阳区的张泽(化名)在西城区购买了一套房。当时银行房屋按揭贷款的额度紧张，按照政策二套房贷款利率上浮了10%，年化利率在5.7%左右。
“由于贷款只能做到两成多，找一家股份制银行贷款了200万元，贷款25年，每个月的利息在1.25万元左右。”张泽表示，匆匆置办学区房也是为了孩子上学。而去年的这个时候银行房贷额度非常紧张，银行能够放款已经是很不容易了。
“没想到今年的市场大反转。”张泽说，银行今年贷款投放额度充裕，贷款利率不断降低，这让他有种站在了利率“高岗”的感觉。
张泽对记者表示，按照当时与银行的约定，按揭房屋贷款偿还满一年之后，能够随时提前偿还贷款。“一直在想通过提前偿还贷款然后再贷款来减少每月的房贷支出，但是一时之间也拿不出足够的资金来。”
“最近经常又接到一些电话，说是能够帮助做转贷降息，也不需要自己再出资金，还是很有吸引力的。”张泽告诉记者，在与对方沟通之后，目前也比较犹豫。
据张泽介绍，打来电话的是一些中介，声称能够给个人提供垫资偿还房贷，再通过抵押房产申请房抵经营贷，从银行贷出资金。“虽然涉及到垫资的费用和贷款服务费，但是相较于贷款利息来说也节省了很大一笔支出。”
记者在调查中发现，北京地区这类金融中介有很多，而从事“转贷降息”的也不少。按照中介的说法，他们帮助银行完成了贷款投放，个人贷款客户减少了支出，中介公司也赚到了服务费，三方都能获利，实现了“三赢”。
一家中介机构人士李某告诉记者，银行去年房屋按揭贷款额度紧张，房屋按揭贷款利率相对较高，有的二套房贷款利率甚至接近6%。今年市场行情变化特别大，利率不断下降，尤其是经营贷的利率甚至能够低至年化3.6%，比房屋按揭贷款利率低不少，这其中有超过2%的空间。
以张泽为例，如果能够成功将利率5.7%的房屋按揭贷款置换为利率3.6%的房抵经营贷，那么其每月还款支出为1万元，直接减少2500多元。
部分银行的房抵经营贷甚至能够选择还款方式，而按期付息、到期偿还本金的方式能够暂时降低个人偿债的压力。
“如果客户名下有企业，我们帮助企业做经营贷比较简单，服务费也很少。如果客户名下没有企业，我们可以帮助注册一个公司或者加入一家公司做股东，手续会麻烦不少，但是都可以由我们来解决，这个收费可能就会相对高一些。另外，‘转贷’还会涉及到提前偿还以前的按揭贷款，中介能够帮助垫资，这个也有一笔过桥的费用。”李某表示，“如果愿意做‘转贷’，个人仅需要按照要求提供资料就行，包括身份证、户口本、结婚证、房产证等等，周期快的话一个多月就能搞定。”
对于中介收费的问题，记者了解到差异较大，尤其是提前偿还房贷的垫资利率各不相同。由于期限比较短，低的年化18%，高的可能超过24%。
“总体算下来还是划算的，就是不清楚会不会有风险，这是比较担心的一点。”张泽表示，看到中介给他提供的成功案例，他有些心动了，也出于风险考虑比较纠结。
像张泽一样想通过“转贷”减少负债成本的现实例子还有很多，而市场上的金融中介也将这种需求当做了一门生意，并通过电话营销的方式在不断推广。
忽略的风险
“单纯提前偿还个人按揭贷款没有问题，用房产作抵押经营贷也是可以的。但是，这种用房产作抵押经营贷置换个人按揭贷款的做法却存在一些灰色地带。”一家股份制银行个贷部人士称。
据他介绍，经营贷是国家金融政策扶持中小微企业及个体工商户用于缓解合理资金周转及经营压力的信贷产品，目前执行优惠利率确实是低于住房按揭贷款利率的，而经营贷的单笔规模比较高，最高单笔能做到1000万元。但是，两类贷款的主体和资金用途是有差异的。
不仅如此，两类贷款虽然都是以房产作抵押，但是个人房屋按揭贷款属于房地产贷款，而企业房产抵押经营贷款却并不属于房地产贷款，这也让银行在贷款时更倾向于后者。
“今年以来，政策鼓励对中小企业授信，银行也在不断地降低门槛、降低利率，这可能让一些中介钻了空子。”上述股份制银行个贷部人士认为，这就要看银行对于信贷风控的把握了。
目前各家银行个贷部门对于经营贷的门槛条件设置各不相同。大部分银行要求企业营业执照满一年，有实际经营地点，企业流水要能覆盖贷款本息偿还，并对贷款个人征信、收入、从业情况都有一定标准。但是，也有银行的贷款条件较宽松，可能不需要看企业流水，也不会有企业经营地点的硬性规定。
此前监管对于信贷资金违规进入房地产行业行为的查处一直持续高压态势，而银行在防止企业经营贷款资金购房也设定了不少的条件。
据记者走访了解，一些银行要求贷款人名下要有企业，且有稳定流水，保证贷款的对象是企业经营主体。同时，银行会要求以受托支付的形式对资金用途进行监管，并要求提供相应的合同等材料，这让个人无法直接将贷款资金进行用于购房或者还债。
但是，由于贷款之间套利空间大，中介针对银行的条件设置也会有一系列应对措施。李某表示，贷款个人并不需要持有企业一年，仅仅以新增股东名义贷款就能够满足条件。同时，企业流水、办公地点等等资料都有操作的空间，甚至受托支付也能够用相关企业签订合同承接资金。“倒腾一下，问题都不大。”
记者还了解到，目前银行经营贷不仅利率低，而且期限有多种选择，最高能够长达10年期，不用每年都要进行“过桥倒贷”，这也是不少房屋按揭贷款的个人有意愿的重要原因。同时，房抵经营贷的金额较大，对于房产的价值评估与个人按揭贷款相比却差异不大，甚至能够随时偿还贷款。
“虽然房抵经营贷是以企业为贷款主体，但是贷款是挂在个人名下的。一家企业这个业务只能做一次，企业和个人都会有贷款的记录。”上述股份制银行人士认为，企业经营贷款确实利率要低很多，但是“转贷”不仅操作麻烦，还会有比较大的风险，一旦被查到，可能贷款个人就会处于比较尴尬的境地。
据该股份制银行人士介绍，风险的核心在于申请到款的“包装”上。由于贷款企业需要流水、需要监管资金用途，中介公司就需要操作一些材料，而这些材料明显是虚假的。向银行提供虚假的材料贷款是有很大风险的，严重的可能会涉嫌骗贷。“就算只是要短期归还贷款，可能个人也很难吃得消。”
值得一提的是，在一些小贷公司和中介“钻空子”做“转贷”业务的过程中，银行的风控也成为了关键一环。
“不同银行的风控能力是不一样的，这也导致了‘转贷’业务会瞄准风控较弱的银行。”一家国有大行信贷部人士表示，如果一家银行的制度完善，规定严格执行，那么就会“吓退”这些市场上的中介机构；相反，倘若银行的制度存在漏洞，对中介的行为默许，甚至内部出现“内鬼”，肯定风险也就更高一些。
“如果不是经营企业，那么做经营贷是很难经得住长期抽查的。去年杭州曾经因为风险事件开展过大规模的银行自查，针对的就是全款购房了再抵押的套路和现象。况且，贷款的倒腾也需要很高的成本，省下来的资金实际与风险是不匹配的。换句话说，中介可能游说你把钱赚了，但是后面的风险其实都是个人承担的。”上述国有大行信贷部人士认为，与银行打交道重要的是诚实守信，需要有契约精神，否则很可能信用受损，得不偿失。
（文章来源：中国经营网）
