今年以来，全国多地加速推进保障性租赁住房的建设和投用，逐步开展与银行、房企等相关市场主体的合作模式探索，从金融支持、行政审批、财政支持等多方面入手，加大对保障性租赁住房的支持。
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近日，西安市住建局与国家开发银行陕西省分行、建设银行陕西省分行等7家银行签订《发展保障性租赁住房战略合作协议》。其中提到，“十四五”期间，7家银行将对西安市保障性租赁住房提供贷款、债券等各类金融支持不少于2100亿元。
值得一提的是，目前北京、上海、深圳等多个一二线城市均有金融支持保障性租赁住房的先例，就数据来看，西安或是现阶段国内用于保障性租赁住房领域最大额度金融支持的城市。
区别于市场属性的商品房，保障性租赁住房往往呈现出政策干预、对象指定、公益性强、管理成本较高等属性。受困于此，保障性租赁住房项目发展速度较为缓慢，“输血”渠道也并不畅通。
直到今年以来，全国多地加速推进保障性租赁住房的建设和投用，逐步开展与银行、房企等相关市场主体的合作模式探索，从金融支持、行政审批、财政支持等多方面入手，加大对保障性租赁住房的支持。
同时，近日央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(简称《通知》)，其中明确提到“加大租赁金融支持”。
在政策与行业趋势双重利好加持下，保障性租赁住房的市场预期与发展模式探索引发诸多关注。
对此，摩根大通中国首席经济学家朱海斌公开表示，在行业结构性下行周期下，发展保障房及租赁房需要更多的政府引导及介入，或可改善市场的下行趋势，同时可能成为市场中长期发展方向。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，“作为房地产的重要部分，在传统的保交楼和个人购房贷款等基础上，保障性租赁住房的金融支持也是一个非常关键的领域。”
严跃进认为，此类领域要破除资金导入困难、资金投入和回收不匹配等矛盾。通过此类措施，将有助于更好完善保障性租赁住房的融资环境，促进该领域的健康发展。
有助于“30万套”目标实现
西安正在加速推进保障性租赁住房建设。
此前，《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划(征求意见稿)》中提到，明确西安市“十四五”期间将按照“以需定供”的建设规划原则，建设筹集保障性租赁住房30万套(间)。
上述目标是其根据当地保障房发展基础、保障性租赁住房需求情况、区域布局规划及指标分解等多个方面分析研判而来。
事实上，西安要完成“30万套”目标并非易事。
公开资料显示，从2021年至今，西安市已筹集保障性租赁住房项目108个、11.22万套(间)，发放项目认定书60份、6.97万套(间)。
“当下整个市场结构性下行，预期不乐观，开发商积极性也不高。”一房企人士对21世纪经济报道记者说道，“相对来讲，保障性租赁住房项目建设成本高、利润空间低，市场化房企进入渠道不完全畅通。目前来看，想要进一步发展，需要政府更大力度的支持和引导，尤其在资金输血方面。”
上述协议便是西安此次推动保障性租赁住房发展的一剂“强心针”。
签约现场，国家开发银行陕西省分行负责人代表7家银行表示，银行将和市住建局进一步紧密合作，推动金融与财政、专项债等资金紧密衔接，创新融资模式，拓宽筹资渠道。
此外，上述银行表示将做好综合金融服务，通过REITs、ABS、PPP、特许经营等多种模式支持西安市盘活存量保障房资产，解决新增项目资本金需求。
据悉，今年以来7家银行已累计对保障性租赁住房建设经营企业提供预授信额度350.23亿元、审批贷款153.87亿元、发放贷款72.26亿元。
“7家银行、2100亿，这次签约可以看做西安市保障性租赁住房发展的一个节点。若能顺利落地，这意味着西安保障房迎来了强劲的发展动能和全新机遇。”上述房企人士对21世纪经济报道记者说道。
陕西省房地产协会会长王圣学对21世纪经济报道记者表示，在足量资金的支持下，一方面会改善此前西安共有产权房土地流拍的现象并有望重新盘活相关项目，另一方面对“30万套”的目标提供了坚实的资金保障。
王圣学认为，若30万套能逐步落地，或可对冲部分当前西安房地产市场颓势。
金融工具“解渴”保障性租赁住房
值得注意的是，利用金融工具支持保障房发展，西安并非先例。
早在2020年4月底，证监会、国家发展和改革委员会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。
2021年6月，国家发展和改革委员会发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入试点范围。
“作为一种不动产资产证券化产品，以保障性租赁住房自身为基础资产，用产生稳定的租金收益支撑发行公募REITs，用未来产生的运营现金流作为投资人主要收益来源的金融产品。这有效打通了保障性租赁住房与资本市场的通道。”一位不愿署名的证券行业人士对21世纪经济报道记者说道。
严跃进认为，在未来金融政策方面，保障性租赁住房要与财政和专项债等紧密衔接，发挥好开发性金融大额、长期和稳定的优势。REITs、ABS、PPP和特许经营等方面均为资本化模式创新。
据21世纪经济报道记者不完全统计，目前，浙江、深圳、广东、山东、上海、江西、湖南等地明确在加快发展保障性租赁住房相关政策中提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。
以苏州为例，11月17日，《苏州市发展保障性租赁住房实施办法(试行)》正式印发，明确提出：充分运用金融手段和金融工具，支持发展保障性租赁住房的建设运营，吸引调动市场资金，为保障性租赁住房项目提供低成本、长期性的稳定资金支持。
同时，支持符合条件的保障性租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)。
此外，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团首批3只保障性租赁住房REITs已在沪深证券交易所同步上市交易。
上市首日，沪深交易所3只保障性租赁住房REITs均实现上涨。首批3只保障性租赁住房REITs产品的底层项目分别位于北京、深圳和厦门等城市，回收资金将用于新的保障性租赁住房建设，支持扩大当地保障性租赁住房供给。
公开资料显示，北京保障房REITs净回收资金6.77亿元，将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设，拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。而深圳及厦门项目的净回收资金将分别用于扩大深圳及厦门保障性租赁住房供给。
一位券商房地产研究员对21世纪经济报道记者表示，“首批保障性租赁住房REITs试点项目落地，这意味着‘投融管退’闭环被疏通，进一步完善了保障性租赁住房支持金融体系，同时极大提振了市场参与信心。”
保障性租赁住房发展提速
今年以来，央行、银保监会、住建部等监管部门先后发文鼓励加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。
随着保障性租赁住房金融支持政策相继落地，国内多地保障性租赁住房项目在金融输血与政策支持方面获得巨大的便利与优惠。
比如今年广州将投入89亿资金加强保障房的建设和供给，建设4.3万套保障房，其中六成为公租房，以缓解当前“夹心层”买不起房的困局。据介绍，公租房的租金为市场标准价的30%—80%。
今年天津也已筹集建设121个保障性租赁住房项目、4.32万套(间)，超额完成了今年20项民心工程目标。
此外，上海、珠海、成都、西安、太原等多个城市进一步推进保障性租赁住房建设，其中包括金融支持、规模扩容、运营管理等多个方面。
而在日前央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(简称《通知》)也中提到，涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、做好受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者权益、调整部分金融管理政策、加大租赁金融支持等6个方面。
“目前是保障性租赁住房的黄金发展期，主要驱动因素还是政策。”一位房地产公司副总对21世纪经济报道记者说道：“政府引导社会资本进入，同时疏通投融资渠道，若保障性租赁住房能进入快速发展期，市场资本的行业预期会增强，更多的市场房企、资金愿意流入，保障性租赁住房就会焕发更强的生机。”
上述房地产公司副总认为，保障性租赁住房行业焕发生机后，进一步对冲行业颓势、对部分刚需商品房产生影响，这也是进一步落实了“房住不炒”的具体举措。
（文章来源：21世纪经济报道）
