央行提出差别化住房信贷政策，多地购房补贴政策力度加码。本周，南通、常德等地出台大力度购房补贴政策。与以往政策的固定额度不同，此次购房补贴政策多为百分比补贴。4 月18 日，中国人民银行和国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，《通知》提出：“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。” 本次央行和外汇局发声提出实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，将推动更多城市跟进推出需求侧政策尤其是限贷放松政策的出台，加速销售基本面的触底复苏。

行情回顾：跌幅位列各行业第一，落后大盘4.91 个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-9.1%，落后大盘4.91 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第29 名。本周上涨个股共9 支，较上周减少10 支，下跌股数为12 支。(若无特殊说明，报告中本周指4.16-4.22 当周)。

新房成交情况：本周32 个城市新房成交面积为243.3 万平方米，环比提升12.5%，同比下降53.0%。其中样本一线城市的新房成交面积为40.1 万方，环比36.5%，同比-56.7%；样本二线城市为145.6 万方，环比4.2%，同比-49.8% ；样本三线城市为57.7 万方，环比22.2%，同比-57.3%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的12 个重点城市二手房成交面积合计116.4，环比增长0.2%，同比下降36.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.8 万方，环比1.5%；样本二线城市为61.1 万方，环比-6.4%；样本三线城市为18.6 万方，环比26.6%。年初至今累计二手房成交面积为1510.5 万方，同比变动为-37.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为458.0万方，同比-40.5%；样本二线城市为851.8万方，同比-33.9%；样本三线城市为200.6 万方，同比-33.9%。

重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周(4.18-4.24)共发行房企信用债17 只，环比上升8 支；发行规模共计164.72 亿元，环比上升95.72 亿元，总偿还量82.63 亿元，环比增加5.77 亿元，净融资额为82.09 亿元，环比上升89.95 亿元。融资成本来看，天津房开(-190bp)、盐都国资(-70bp)、昆山城投(-28bp)、保利发展(-21bp)的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

投资建议：央行罕见提出实施差别化住房信贷政策，多地房地产放松政策加码，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta 级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。

（文章来源：国盛证券）